Рынок ипотеки в любом государстве – это неотъемлемая часть его финансовой системы. Именно приобретение жилья с помощью заемных средств для многих людей является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Чтобы ориентироваться в показателях рынка, перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться в ключевых понятиях. Рассмотрим подробнее, что представляет собой ипотечный рынок в 2019 году, как происходило его становление в РФ и каковы результаты его деятельности на текущий момент.

Рынок ипотеки – взаимосвязанная система трех ключевых составляющих или элементов:

• ипотечных займов;
• коммерческой и жилой недвижимости;
• ипотечных ценных бумаг.

Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.

Разберем каждое понятие подробнее.

Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.

Участники первичного ипотечного рынка:

• банки;
• физические и юридические лица (заемщики);
• финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.

Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.

Вторичный рынок

На нем осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.

Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.

Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.

Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:

1. Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
2. Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
3. Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
4. После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
5. Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.

История возникновения ипотечного рынка в России

Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.

Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.

В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.

По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.

Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.

Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.

Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели

Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:

• объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
• число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
• действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.

Рассмотрим их детально.

Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.

Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).

Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2018 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).

Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на 01.03.2018г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.

Основные игроки

На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.

К ним относятся крупнейшие банки страны:

• Сбербанк;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• ДельтаКредит;
• Райффайзенбанк и др.

Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.

Условия банков

Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.

Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.

Ипотека на вторичном рынке:

Ипотека на первичном рынке:

Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития

Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:

1. Ипотека на строящееся жилье.

Такой вариант ипотеки позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.

В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.

1. Ипотека на вторичное жилье.

С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.

1. Льготные программы ипотеки.

Сюда относятся (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы , малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.

Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.

В 2018 году была запущена семейная и рефинансирование такого кредита.

Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.

1. Ипотека на строительство отдельного дома.

Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.

В качестве эксперимента в 2018 году была запущена , но пока она идет очень сложно т.к. банки не были готовы к этой программе.

1. Корпоративная ипотека.

Такие займы выдаются на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).

1. Ипотека под залог недвижимости

Данная ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.

По такому кредиту можно купить нестандартные варианты недвижимости: апартаменты, дом с землей, дачу, взять деньги на ремонт или покупку зарубежной недвижимости.

1. Рефинансирование

Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.

Данный вид кредитование будет продолжать расти т.к. ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку.

Стоить помнить, что и – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.

Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.

Прогноз по рынку на 2019 гг.

На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в данной сфере могут делать прогнозы его развития.

Прогнозировать в области ипотечного кредитования в РФ можно только на несколько лет вперед. Связано это с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и натянутыми политическими отношениями с другими государствами.

На 2019 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.

Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.

Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.

Ждем ваших вопросов в комментариях и нашему ипотечному специалисту в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и поставить лайк.

Склярова Э.В. 1 , Лиман И.А. 2

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Аннотация

В статье рассмотрено – современное состояние жилищного ипотечного кредитования в сложившихся социально-экономических условиях, влияние ипотечного кредитования на развитие сектора жилищного строительства и экономики России в целом.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, недвижимость

Sklyarova E.V. 1 , Liman I.A. 2

1 Undergraduate, 2 PhD in Economics, Professor, Tyumen State University

CURRENT STATE OF THE MARKET OF MORTGAGE HOUSING CREDIT IN RUSSIA

Abstract

The following questions are considered in the article – a current state of housing mortgage housing credit in the prevailing socioeconomic conditions, influence of mortgage credit on developing of home construction activity and the economy of Russia in general.

Keywords : mortgage, crediting, real estate

Одной из самых насущных проблем современного российского общества была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан – социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Наиболее эффективным решением вопроса сегодня является оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания.

Объемы инвестиций в жилищный сектор

Недвижимость – одна из самых эффективных форм инвестирования. В условиях экономической неопределенности, различных политических факторов или проблемы стабилизации экономического курса вложение средств в жилье или коммерческую недвижимость стало настоящей панацеей от потери капитала. Квартира или дом превратились в более надежный финансово-инвестиционный инструмент, чем фондовая биржа, облигации и ценные бумаги. Это объясняет стабильный рост ипотечного рынка России и количества выдаваемых ипотечных кредитов.

Однако, если судить по результатам статистики, на фоне общего количества кредитов в России доля ипотеки составляет всего 3% от общего уровня ВВП страны. Для сравнения: в структуре ВВП других стран эта доля составляет примерно 32-82% в развитых и экономически стабильных государствах и 2-36% – в развивающихся странах. Динамика роста количества ипотечных займов отражена на рисунке 1.

Рис. 1. Динамика ипотечных кредитов в ВВП стран мира

Эта тенденция – свидетельство того факта, что российская ипотечная сфера пока находится на одной из начальных стадий развития. Можно сказать, что потенциал такого кредитования достаточно велик, так как объемы ипотечного инвестирования и кредитования стабильно и динамично растут с каждым годом (см. данные в таблице 1).

Таблица 1 – Динамика ВВП РФ и объема выданных ипотечных кредитов за 2005-2014 гг.

На рис. 2 отражена динамика предоставленных ипотечных жилищных кредитов в России.

Рис. 2. Объемы рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2008 – 2014 годах

Анализ приведенных показателей говорит о том, что имеется устойчивый темп роста в данном секторе рынка, который постепенно восстановил свой потенциал после финансового кризиса 2008 г. На прежний уровень жилищно-ипотечный рынок вернулся за 3 года, к 2011 г.

По данным на 2014 г. в России было выдано ипотечных кредитов на общую сумму почти 1800 млрд. рублей в количестве чуть более 1 млн. единиц. Эти данные превышают 2013 г. в 1,2 раза в количественном плане и в 1,3 раза – в денежном выражении.

За устойчивым ростом количества предоставляемых кредитов логично следует возрастание объема предлагаемого и строящегося жилья. К 2014 г. объемы введенной жилплощади на рынок составили показатель выше 83,6 млн. кв.м. На сегодняшний день это максимальный показатель за весь период существования Российской Федерации. Для сравнения можно обратиться к данным, отражающим динамику роста объемов жилья за 2005-2014 гг. (рис.3).

Рис. 3. Динамика объемов ввода нового жилья в РФ за 2005-2014 гг.

Одновременное, можно сказать, синхронное возрастание объемов ипотечных кредитов и строительства новых жилищных объектов позволяют создать своеобразный баланс на рынке жилья. Развитие строительства и оформления жилья в кредит обоюдно поддерживают друг друга, что стимулируется также платежеспособностью населения. Предоставление ипотеки – шанс для развития первичного строительного рынка жилья (см. данные табл. 2, отражающие структуру современных кредитов на жильё).

Таблица 2 – Структура ипотечных жилищных кредитов

Если судить на основании этих данных, то основной вывод будет следующим. Максимальная доля в структуре ипотечного кредитования относится к покупке жилплощади на вторичном рынке, первичный рынок не успевает предоставлять требуемые позиции для покупателей либо не удовлетворяет спрос соответствующим предложением.

Необходимо учитывать тот факт, что минимум 40% от всех сделок с жильем на рынке первичной недвижимости проводятся через ипотеку. Именно развитие ипотечного кредитования сегодня стало определяющим фактором развития строительной сферы, что позволяет ей приобретать все больший вес в составе ВВП России.

Важно отметить тот факт, что в нынешних социально-экономических обстоятельствах произошло резкое сокращение числа дееспособных и легитимных кредиторов, предоставляющих ипотеку. Количество ипотечных организаций и кредитных учреждений отражено в динамике инфраструктуры в таблице 3 (по данным Банка РФ).

Таблица 3 – Инфраструктура банковского сектора России

Опираясь на эти данные, можно сделать вывод, что за 2014 года было сокращено значительное количество кредитно-ипотечных организаций, а уровень действующих кредиторов сократился в разы.

Данные на 1 января 2015 г. говорят о том, что кредитование на первичном рынке значительно сократилось по сравнению с аналогичной датой на 2014 г. Сокращение составило уменьшение на 29 кредитных организаций, и на сегодняшний день их количество удерживается на уровне 629 учреждений. В составе этого количества только 534 кредитора выдавали ипотечные кредиты населению в 2014 г. Остальные участники ипотечного рынка лишь осуществляли обслуживание уже имеющихся клиентов по кредитам.

Все еще растущее количество ипотечных ссуд вызывает настороженность, особенно в случае просроченной ипотеки до 90 дней и более (категория 90+). Например, на 1 июля 2015 г. объем задолженностей ипотечных ссуд достиг максимума с 1 января 2009 г. и составил более 98 млрд. руб. Объясняется данный сдвиг в негативную сторону тем, что экономика России пережила «шоковое» воздействие в результате скачка курса валют. Среди должников по ипотечным ссудам – в основном плательщики по валютным ипотечным кредитам. Структура задолженностей за 2010-2015 гг. отражена на рисунке 4.

Рис.4. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010 – 2015 гг.

Однако ипотека все еще остается самым качественным активом на фоне остальных форм кредитования, особенно потребительскими кредитами. На основе данных Банка РФ на 1 июля 2015 года просрочки по ипотечным платежам удерживают достаточно высокий уровень – 94%, ипотечные ссуды с просроченной задолженностью свыше 90 дней (90+) находятся в кластере 2,7% от всех долгов населения на фоне других видов задолженностей – 13,9%.

Рост задолженностей объясняется нестабильностью на финансовом и валютном рынках, вводом экономических санкций против Российской Федерации другими странами. Это привело к сложностям в сфере иностранного инвестирования и внешнего кредитования. Рынок ипотечных кредитов растет в условиях роста ставок по ипотеке (см. рис. 5, где представлены данные на 2010-2015 гг.).

Рис. 5. Ставки по ипотечным кредитам в рублях (2011 – 2014 гг.)

По приведенным данным, средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке на 2014 г. составила 12,45%. Это более низкий уровень на фоне ставок 2000-х гг. – на тот момент ипотечные ставки составляли 15-18%. Однако, несмотря на этот спад, ипотека все равно остается недоступной для большинства населения страны.

Выводы

Результат анализа вышеприведенной статистики говорит о том, что в напряженных финансово-экономических условиях и валютных скачках недвижимость была и остается единственно надежным объектом инвестирования. Одной из самых доступных и приемлемых форм приобретения жилья в России остается ипотека.

Тенденции на рынке ипотечного жилищного кредитования свидетельствуют об этом напрямую:

– растет объем ипотечных кредитов;

– сокращается количество кредитных организаций, выдающих ипотечные ссуды;

– растет процентная ставка по ипотеке;

– снижается доля просроченных ипотечных задолженностей.

Слабый уровень экономического роста и высокий риск в финансовой среде на данный момент не позволяет совершить скачок в уровне доходов населения. Сфера занятости также не позволяет увеличить уровень доходов. Также резкие негативные изменения в валютной сфере привели к общему снижению уровня доходов населения. Многие обладатели валютных кредитов не в состоянии выплатить имеющийся заем. В данном случае поможет рефинансирование долга и реструктуризация. Нестабильность во внешней политике и на внутреннем рынке негативно отражается в сфере строительства – здесь наиболее ярко проявляются все тенденции в силу долгосрочности строительных проектов.

Динамичное и стабильное развитие рынка строительства и жилищного кредитования за последние десятилетия на данный момент переходит в статус ожидания перемен более положительного характера. Выходом из этой ситуации может стать государственная масштабная поддержка ипотечного сектора, а также банковских организаций. Эти меры могут послужить драйвером развития для банков и экономического состоянии страны.

Литература

1. Годовой отчет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию за 2014 год // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
2. Количество кредитных организаций – участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
3. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы //Деньги и кредит. 2014. №2. С. 38 – 46.
4. Рынок жилья и ипотечного кредитования. II квартал 2015 г. Аналитический центр АИЖК // Официальный сайт ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Режим доступа: .
5. Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия // Бухгалтерия и банки. 2014. №9. С. 54 – 61.
6. Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России. Статистический сборник. №2 (2010-2014 гг.) // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
7. Сведения о задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .
8. Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам-резидентам, и приобретенных правах требования по ипотечным жилищным кредитам в рублях // Официальный сайт Центрального Банка Российской Федерации. Режим доступа: .

References

1. The annual report of Agency for housing mortgage lending for 2014 // the Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
2. Number of the credit organizations – participants of the market housing (mortgage housing) crediting // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
3. Sandpipers A.G., Yanin V. S. Development of mortgage housing lending in Russia: questions of radical updating of methodological base // Money and credit. 2014. No. 2. Page 38 – 46.
4. Housing market and mortgage lending. The II quarter 2015. Agency for Housing Mortgage Lending analytical center // Official site of JSC Agency for housing mortgage lending. Access mode: .
5. Sarkisyants A. Crisis of mortgage lending: foreign countries and Russia // Accounts department and banks. 2014. No. 9. Page 54 – 61.
6. Data on the market housing (mortgage housing) crediting in Russia. Statistical collection. No. 2 (2010-2014) // Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
7. Data on debt on the loans granted by the credit organizations to natural persons // the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .
8. Data on the mortgage housing loans granted by the credit organizations to physical resident persons, and the acquired rights of the requirement for the mortgage housing loans in rubles//the Official site of the Central Bank of the Russian Federation. Access mode: .

Важной особенностью 2013 года стало заметно возросшее влияние ипотечного жилищного кредитования на рынок жилья в стране. Об этом свидетельствует рост доли ипотечных сделок на фоне стабильной динамики сделок с жильем. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (24,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредита.

Этот показатель является рекордным за весь период наблюдения (с 2005 года). По оценкам АИЖК, в целом доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, а по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70?80% объема продаж.

В 2013 г., по данным ЦБ РФ, продолжилось увеличение объема выданных ИЖК: 657 кредитных организаций предоставили 824792 кредита на сумму 1,354 трлн. руб., что на 19,24% больше по числу кредитов и на 31,17% больше в денежном выражении, чем в 2012 г.

Рисунок 2. Динамика предоставления ипотечных жилищных кредитов накопленным итогом с начала года

Задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. Составила 2,648 трлн. руб. Объем выданных жилищных кредитов (ЖК) в 2013г. Достиг 1,404 трлн. руб., или 880485 кредитов при задолженности 2,765 трлн. руб.

Просроченная задолженность по ИЖК на 1 января 2014г. была на уровне 39,50 млрд. руб., или 1,49% от остаточной задолженности, что на 0,59 п.п. меньше, чем на 1 января 2013г. Доля просроченной задолженности от остаточной задолженности по ИЖК в рублях на 1 января 2014г. уменьшилась на 0,47 п.п. до 1,0% по сравнению с 1 января 2013г., а по кредитам в иностранной валюте по сравнению с 1 января 2013г., напротив, увеличилась на 1,15 п.п. до 12,57%.

Рисунок 3. Динамика средней величины ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)

В 2013 г. продолжилось снижение доли ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных кредитов: в денежном выражении - на 0,3 п.п. до 1,12%, а в количественном - на 0,02 п.п. до 0,23% по сравнению с 2012 г. На 1 января 2014г. доля таких кредитов в остаточной задолженности снизилась на 1,93 п.п. до 4,22%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в суммарной просроченной задолженности увеличилась на 1,84 п.п. и составила 35,59%.

По данным ЦБ РФ, доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2014 г. увеличилась на 0,12 п.п. по сравнению с 1 января 2013 г. и достигла 96,05%. Доля задолженности по дефолтным кредитам (с просроченными платежами свыше 180 дней) в общей сумме задолженности по ИЖК снизилась в эти же сроки на 0,48 пп. и составила 1,78%.

По данным ЦБ РФ, из 6 групп кредитных организаций, ранжированных по величине активов (поубыванию), доля I группы из пяти кредитных организаций с наибольшими активами в общем объеме предоставленных за 2013г. ИЖК была на уровне 72,22% в денежном выражении и 76,93% в количественном, прибавив соответственно 6,23 п.п. и 4,62 п.п. по сравнению с 2012г. Относительно 2011 г. доля I группы в объеме выданных ИЖК увеличилась на 18,46 п.п. и по количеству - на 14,63 п.п., что свидетельствует о продолжающейся монополизации ипотечного рынка. На 1 января 2014г. две первые группы (19 кредитных организаций) охватывают 80,13% рынка ИЖК. Соответственно доли остальных групп кредитных организаций снизились.

При снижении до 1,49% в 2013г. доли просроченной задолженности в общей задолженности по РФ (39,50 млрд руб.) против 2,08% в 2012 г. II группа кредитных организаций «лидирует», сохраняя в 2013 г. наибольшее значение доли просроченной задолженности (3,04%), тем самым имея наиболее рискованный портфель ИЖК. Качество кредитных портфелей групп, выраженное в процентах просроченной задолженности группы от остаточной задолженности группы, ухудшилось за 2013 г. для III и V групп и улучшилось для остальных.

Наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях за 2013г. (1,31 млн руб.) у V группы, а наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте (20,5 млн руб.) - у VI группы.

По сравнению с 2012г. средние значения ИЖК в рублях для всех групп увеличилось. Наибольший рост средней величины ИЖК в иностранной валюте был у II и VI групп, а наибольшее снижение отмечено у IV группы (рис. 3).

Данные Банка России по состоянию на 01.01.2014 года свидетельствуют о том, что уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение декабря, составил 12,1%, что на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года.

Динамика ставок в 2013 году была неравномерной - в начале года они динамично росли, достигнув максимального значения 12,9% по итогам марта, но в дальнейшем наблюдалась тенденция к снижению ставок, пик которого пришелся на ноябрь?декабрь 2013 года.

Снижение ставок в конце года объясняется сезонными акциями банков - в третьем квартале 2013 года практически все лидеры ипотечного рынка запустили специальные предложения, позволяющие достаточно широкому кругу заемщиков рассчитывать на более низкие процентные ставки по ипотеке.

Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в 2013 году составила 12,4 % (накопленным итогом), что объясняется высоким уровнем ставок в первом квартале 2013 года.

Рисунок 4. Динамика средневзвешенной ставки ИЖК по 6 группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)

Дополнительным фактором, мотивирующим крупные банки активизировать усилия по увеличению ипотечных портфелей, стала политика Банка России, направленная на ограничение темпов роста беззалогового кредитования, в том числе рост размера минимальных резервов на потери по необеспеченным потребительским ссудам. В этой связи кредитные организации, обладающие соответствующими возможностями (прежде всего, доступом к фондированию), в зависимости от внутренних приоритетов могли сфокусироваться на более активном развитии ипотечного кредитования. Так, начиная со второго квартала 2013 г. Аналитическим центром АИЖК зафиксировано около 30 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка.

Средневзвешенный за 2013 г. срок кредитования ИЖК по всем группам кредитных организаций для ИЖК в рублях составил 14,7 лет, а для кредитов в иностранной валюте 12,7 лет. Наибольший средневзвешенный срок кредитования для кредитов в рублях у III группы - 15,6 лет, а для кредитов в валюте у I группы - 21,2 года. Наименьшие средневзвешенные сроки кредитования у VI группы: 10,3 года - для кредитов в рублях и 2,1 года - для кредитов в иностранной валюте.

По данным ЦБ РФ, в 2013г. приобретение кредитными организациями прав требования по ИЖК увеличилось на 5,17% относительно 2012 г. и составило 85,98 млрд руб. Приобретение прав требования по кредитам в рублях уменьшилось на 2,47% и достигло 61,71 млрд руб., а по кредитам в иностранной валюте увеличилось на 31,3% и составило 24,274 млрд руб. Наибольший объем приобретенных прав требования по ИЖК в 2013г. и в рублях, и в иностранной валюте, как и в 2012г., зафиксирован у кредитных организаций IV группы.

По оценке ОАО «АИЖК», в 2013 г. объем сделок на первичном рынке жилья с использованием ипотечного кредитования увеличился на 10 п.п. по равнению с 2012г. и составил 30%.

Таблица 3

Структура ипотечных жилищных кредитов

В 2013 г. доля ОАО «АИЖК» на ипотечном рынке составила в рублевом выражении 8,2% (111,3 млрд руб.), или около 10% от общего количества выданных кредитов, в том числе за счет работы на первичном рынке (рефинансирование) - 3,5% (48,0 млрд руб.), на вторичном - 4,7% (63,3 млрд руб.). По оценке ОАО «АИЖК», итоговый объем выпуска ипотечных ценных бумаг в 2013г. Составил 140,625 млрд. руб., из которых 55,5% (78,1 млрд руб.) ценных бумаг выпущено с участием самого Агентства.

В 2014г. размер материнского капитала ОАО «АИЖК» увеличен и составляет 429,4 тыс. руб. Проиндексированные ежегодные выплаты военнослужащим - участникам накопительно ипотечной системы в 2014 г. достигли 233 тыс. руб. Агентство по программе «Военная ипотека» увеличило максимальную сумму ипотечного кредита при покупке квартиры на первичном рынке с 2 млн. до 2,2 млн. руб. и снизило минимальный размер первоначального взноса с 30% до 20%.

В последние полгода многие ипотечные банки ослабляли требования к заёмщикам: снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе и до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень кредитуемых объектов.

Несмотря на некоторое ослабление требований к заемщикам, качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.01.2014 года составила 1,49%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 96%. Тем не менее, следует отметить, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - быстро ухудшиться.

Рост ипотечного рынка стал одним из основных драйверов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, застройщики активизировали свою деятельность. Так, в 2013 году построено 912,1 тыс. квартир общей площадью 69,4 млн. кв. метров (+5,6% к соответствующему периоду предыдущего года). Этот показатель является рекордным за всю историю Российской Федерации с 1990 года.

Важно отметить при этом, что одновременное увеличение объемов ипотечного кредитования и жилищного строительства удерживают рынок жилья на сбалансированной траектории развития - дополнительный платежеспособный спрос населения, поддерживаемый ипотекой, абсорбирует первичный рынок жилья.

Рост цен на жилье, по данным Росстата, в 2013 году по отношению к 2012 году в среднем составил 7,2%, что в условиях зафиксированной годовой инфляции (6,8%) говорит о том, что реальный прирост цен на жилье, в среднем по России, не превысил 0,5 п.п.

С учетом того, что реальные располагаемые доходы населения выросли на 3,3 п.п., а ставки по ипотечным кредитам снизились, можно говорить о том, что в конце 2013 года зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения, как за счет собственных, так и за счет заемных средств.

Самым «популярным» способом покупки недвижимости в РФ на протяжении последних 5-7 лет по-прежнему остается ипотека. Поэтому власти страны в своей экономической политике всячески способствуют банковским программам, направленным на снижение ставок по данному виду кредита. Эту насущную тему поднял в своем выступлении 30 января 2014 года Алексей Улюкаев, занимающий должность министра Минэкономразвития. Президент Владимир Путин также поддерживает это заявление и считает, что необходимо установить «твердую» процентную ставку по ипотеке, которая была бы близка к ставке рефинансирования Банка России. В свою очередь, Игорь Шувалов, первый вице-премьер РФ, указывает на стабильное увеличение по количеству выданных кредитов в 2013 году и в январе 2014 года, и считает, что нужно придерживаться выбранного правительством страны и банковскими организациями направления в этом сегменте.

Министерство финансов РФ прогнозирует снижение уровня инфляции в 2014 году до 5%-6%. В результате ипотека может подешеветь до 8% годовых.

Одновременно стоит отметить, что количество россиян, которые планируют улучшить жилищные условия, продолжает расти. По прогнозам рост ипотеки в 2014 году составит 20%-25%. Уже сейчас каждая четвертая покупка недвижимости совершается в кредит, потому что это самый доступный способ решения проблем с жильем. Радует и высокое качество заемщиков. Доля ипотечных кредитов без задолженности за шесть месяцев 2013 года составила 96%.

Активнее всего работают на ипотечном рынке государственные банки. Несмотря на активные темпы выдачи кредитов частными банками, лидерами продолжают оставаться Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Их доля в общем объеме ипотеки составляет 68%. Во втором полугодии активно начал наращивать объемы и Банк Москвы.

Именно государственные банки влияют на динамику процентной ставки. Благодаря тому, что они снизили ставки во второй половине 2013 года, остальным кредитным организациям пришлось тоже пересматривать условия кредитования.

Среди последних планов Правительства - создание в ближайшем будущем единого центра по выдаче социальных ипотечных кредитов, который позволит и дальше развивать действующие ипотечные программы для малообеспеченных и незащищенных слоев населения (учителя, медики, ученые, военные, молодые семьи и т.д.).

Прогнозы аналитиков по развитию ипотечных программ РФ в первом полугодии 2014 года. Учитывая итоги суммарного ипотечного портфеля российских банков за 2013 год в целом, аналитики делают смелые прогнозы об увеличении объемов выдачи ипотечных кредитов на первое полугодие 2014 года на 16%. Причем, просроченная задолженность по ипотеке должна резко сократиться, если, конечно, экономическая ситуация в стране еще более не ухудшится. Если говорить конкретно об итогах января 2014 года, то пока что прослеживается некоторый рост средней стоимости кредитов, хотя многие банки России предлагают своим клиентам широкий выбор специальных ипотечных программ с пониженными ставками. По всей видимости, условия ипотеки по таким программам клиентов в чем-то не устраивают.

Эксперты склонны объяснять такой парадокс следующим образом. В первую очередь, в конце прошлого года и в начале нынешнего в банках увеличился приток клиентов, которые готовы брать ипотеку с низким первоначальным взносом. Во-вторых, большая часть клиентов ипотечных банков намеренно выбирают для себя программы с увеличенным средним сроком по выплатам. Естественно, что при этом ставки остаются высокими, так как напрямую зависят от размера собственных средств заемщика и срока кредитования.

Аналитики также отметили, что в январе 2014 года банки России начали готовить новые «гибкие» требования для своих клиентов. Они готовы идти на риски, чтобы привлечь заемщиков, даже если те не подходят под их основные первоначальные требования. Таким способом банки намерены сделать своих ипотечных заемщиков «главными кормильцами», которые принесут им экономический успех в будущем. Об этом сегодня в открытую говорят представители Россельхозбанка и Сбербанка, утверждая, что на такой шаг их, в свою очередь, толкает ЦБ.

Например, совсем недавно Сбербанк официально заявил о снижении своих основных ставок по ипотеке на 0,5 п.п. Но некоторых экспертов такая тенденция настораживает, ведь при «неадекватных» ипотечных предложениях могут резко возрасти и цены на недвижимость, особенно в Москве и в других крупных городах России.

Среднесрочный прогноз развития финансовой сферы, ипотеки и экономики России.

Свой прогноз, вплоть до 2016 года, недавно представили эксперты из Института экономического развития им. Гайдара. Этот документ добавил нервозности многим руководителям ипотечных банков. Эксперты считают, что доходы граждан страны в 2014 году вырастут совсем немного (не более чем на 0,9%). На перспективу 2015-2016 годов - еще меньше (на 0,4%). Это может значить лишь - темпы роста ипотечного кредитования будут постепенно снижаться. Долговая нагрузка на население будет стремительно расти, хоть банки и предлагают выгодные кредиты по ипотеке с замедлением объемов по их выплатам.

При этом, начнут расти расходы на обслуживание ипотечных кредитов, что не может не сказаться на финансовом развитии многих банков России, в первую очередь небольших. По мнению экспертов, нужно взглянуть на тенденцию снижения роста потребительских кредитов в 2013 году и тогда нетрудно будет сопоставить факты и сделать по аналогии выводы в отношении развития или «не развития» ипотечных программ.

Банки делают ставку на рублевую ипотеку.

Валютные ипотечные предложения не пользуются большим спросом в нашей стране. Их объем составляет не более 1% от всех выданных ипотечных кредитов. Сегодня банки делают основную ставку именно на рублевую ипотеку. Ситуация на первое полугодие 2014 года существенно не изменится. А вот давать прогнозы до конца года никто из владельцев ипотечных банков, экспертов или аналитиков не желает. Все будет зависеть от общей стабильности в стране.

Радикальные изменения по ипотечным ставкам возможны лишь в том случае, если экономику будет «отчаянно лихорадить». В другом случае можно будет надеяться на плавное (постепенное) снижение по среднегодовым ставкам. Руководители крупных ипотечных банков РФ склонны надеяться, что весной нынешнего года ставки по ипотечным рублевым кредитам останутся на уровне конца 2013 года (около 12,4% годовых).

ипотечный жилищный сбербанк россия

Таблица 4

Сравнительная характеристика основных условий ипотечного кредитования в различных банках

Критерии оценки:

• 1. Величина минимального первоначального взноса: 1 балл -- от 25%, 2 балла -- от 20%, 3 балла -- до 20%.
• 2. Максимальный срок кредитования: 1 балл -- до 20 лет, 2 балла -- до 25 лет, 3 балла -- свыше 25 лет.
• 3. Максимальная сумма кредита: 0,5 балла - до 5 млн., 1 балл -- до 10 млн., 2 балла -- до 20 млн., 3 балла -- свыше 20
• 4. Величина процентной ставки: 1 балл -- выше средней, 2 - 2,5 балла -- приблизительно равна средней (в зависимости от верхнего предела ставки), 3 балла -- ниже средней ставки.
• 5. Рейтинг надежности Forbes: 1 балл -- 3 звезды, 2 балла -- 4 звезды, 3 балла -- 5 звезд.

Анализ поведения основных игроков ипотечного рынка говорит в целом о возможном ухудшении ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе на фоне ослабления требований к заемщикам в предыдущие периоды. Также, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, в начале июля 2013 банк «Союз» снизил минимальный первоначальный взнос до 15%, а Связь-Банк - до 0% в середине августа (при предоставлении справки по форме 2-НДФЛ). В случае (значительного) роста просроченной задолженности, нельзя исключать роста процентных ставок. Таким образом, рынок остаётся в состоянии значительной неопределённости.

В каждом экономически развитом государстве существенную часть рынка банковских услуг занимает ипотечное кредитование. Какими бы ни были зарплаты у населения — зачастую на покупку жилья гражданам приходится собирать не один год. Чтобы не откладывать приобретение такой желаемой жилплощади и существует ипотека.

Ниже IQReview рассмотрит текущее состояние российского ипотечного рынка.

Основные понятия об ипотечном рынке

Рынок ипотечного кредитования — это система, которая состоит из следующих составляющих:

1. Рынок ипотечных кредитов (первичный). Сюда входит сфера деятельности заемщика и кредитора, то есть участниками являются граждане, которые берут ипотеку, и банки, которые выдают кредиты на покупку жилья.
2. Рынок ипотечных бумаг (вторичный). Это продажа ценных бумаг (закладных), которые выпускаются банками и продаются инвесторам.
3. Рынок недвижимости. Включает операции с самой недвижимостью.

Схема взаимодействия между тремя составляющими выглядит так:

1. Заемщик (гражданин, желающий приобрести жилье в ипотеку) обращается в банк, который предоставляет кредиты на жилье.
2. Банк оценивает финансовое состояние заемщика, и определяет (в случае положительного решения по ипотеке): максимально возможный размер кредита; длительность выплат; размер ежемесячного платежа.
3. В случае одобрения и согласования условий между участниками сделки (банк с одной стороны и заемщик с другой) заключается договор.
4. Между заемщиком и продавцом недвижимости оформляется договор купли-продажи выбранной квартиры.
5. Между банком и заемщиком оформляется кредитный договор.
6. По требованию банка заемщик оформляет страховку на жизнь и на купленное в ипотеку жилье.

В данном случае банк (кредитор) создает первичный рынок ипотеки. По усмотрению он может либо оставить выданные закладные у себя в портфеле, либо отдать их инвесторам. Инвесторы в данном случае создают вторичный рынок бумаг и обеспечивают бюджет банка средствами. Эти деньги банк может потратить на выдачу новых кредитов — после чего цикл повторяется.

По статистике, в государствах, имеющих развитую и стабильную экономику, население берет ипотечные кредиты более чем на 90% операций с недвижимостью. Обычно кредиты на жилье дешевле, чем потребительские — годовой процент в среднем составляет 5-7% (чем стабильнее и лучше экономическая ситуация, тем ниже процент, и наоборот).

История российского ипотечного рынка

Считается, что в России ипотечное кредитование появилось лишь в «девяностые» (а как более известное и массовое явление и того позже — примерно ближе к середине «нулевых»). Однако первые подобные услуги существовали и раньше: еще в 1754 году, при императрице Елизавете в Российской Империи банки выдавали ипотечные кредиты. Естественно, что спрос на них был не такой массовый, как сейчас, да и ориентированы они были не на среднестатистических граждан, а скорее на зажиточный класс.

Однако подобные услуги у российских банков все равно были актуальны и продолжали развиваться до самой революции 1917 года. После переворота на долгие годы об ипотечном кредитовании позабыли: при СССР такого понятия попросту не было.

А вот в современной форме ипотечный рынок России действительно зародился лишь в конце прошлого века, уже после распада Союза. Первые «шаги» российские банки на рынке ипотеки сделали в 1995 году. Первопроходцами были «Сбербанк» и «ДельтаКредит», которые стали выдавать населению кредиты под залог уже имеющейся недвижимости.

С тех пор условия выдачи частично изменились, став мягче и лояльнее к заемщику. К примеру, в «девяностые» ипотека выдавалась только тем, кто имеет официальный доход, а теперь учитываются и иные источники дохода. С другой стороны, раньше от заемщика требовали намного меньше справок и документов. Существовал еще один важный нюанс: раньше ипотечные кредиты выдавались только для приобретения вторичной недвижимости. Развитие ипотечного рынка в этом направлении не стимулировало строительную отрасль.

В кризис 1998 года российский рынок ипотечного кредитования, который только-только начал развиваться и набирать обороты, был позабыт из-за дефолта и проблем, которые за ним последовали. На несколько лет развитие этого направления остановилось: у банков не было средств на кредиты, у населения — возможности стабильно их выплачивать.

Первичный и вторичный ипотечный рынок

Восстановление после дефолта началось лишь к началу «нулевых», начиная с 2002 года. Интерес к ипотеке вновь возник в 2005-2007, когда реальные доходы граждан стали постепенно увеличиваться. Тогда же началось и активное развитие рынка: чтобы привлечь клиентов, банки создавали различные предложения. Вместе с этим начал развиваться и : спрос пошел вверх, а вместе с ним — и цены на недвижимость.

Кратко в цифрах:

• за 2005 год объем ипотечных кредитов в РФ составил чуть более 56 миллиардов рублей;
• за 2006 год — более 263 миллиардов рублей;
• за 2007 год — более 556 миллиардов рублей.

Существенный скачок приостановился в очередной кризис, разразившийся в 2008. Экономические проблемы привели к падению цен на недвижимость на 20-40%. Вдобавок к этому, часть банков помельче ушли с рынка (или свернули свои ипотечные программы), поскольку не имели средств на выдачу кредитов. В кризисный период такие услуги остались только у крупных банков, однако и у тех количество выданных займов снизилось в разы. Как результат ухудшения платежеспособности клиентов — стали ужесточаться условия выдачи ипотеки.

Восстановление ситуации началось в 2009 году. Этому способствовало правительство РФ, которое разработало программу для поддержки заемщиков. На это из бюджета было затрачено 250 млрд рублей. Эти средства пошли на рефинансирование кредитов, что ускорило процесс восстановления. Такие действия привели к тому, что в 2010 спрос на кредиты стал расти, а в 2011 ставки вновь снизились до отметки 11.5-12% годовых.

Сравнение ипотеки и аренды жилья (видео)

Текущее состояние ипотечного рынка РФ

В 2014 году на рынке ипотечного кредитования вместе с очередным кризисом снова начались проблемы. Проценты по кредитам подскочили до 20%. Вдобавок, возникли серьезные проблемы у тех, кто брал кредиты в валюте — из-за возросшего примерно в 2 раза курса доллара и евро эти заемщики перестали справляться с выплатами. Для стабилизации рынка правительство РФ снова выделило бюджетные средства и создало возможность льготных условий со ставкой в 13%.

На ближайшее будущее известны такие планы: к 2018 году власти обещают добиться снижения ипотечной ставки до 7% годовых.

Анализ ипотечного рынка не будет полным без конкретных предприятий, которые работают на нем на данный момент.

Самыми крупными компаниями, выдающими кредиты на недвижимость в РФ, сейчас являются («места» в рейтинге распределены по состоянию на 1 января 2017):

1. Сбербанк.
2. ВТБ24.
3. АИЖК.
4. Газпромбанк.
5. Россельхозбанк.
6. Дельтакредит.
7. ФК Открытие.
8. Райффайзенбанк.
9. Связь-банк.

Условия у большинства организаций примерно одинаковые:

1. Срок займа — от 1 (чаще от 5) до 25-30 лет.
2. Сумма займа — обычно ограничивается минимальным пределом (в среднем от 300-400 тысяч). Максимальный размер кредита рассчитывается индивидуально для каждого заявителя. Иногда он может составлять полную стоимость покупки жилья, иногда — перекрывать лишь часть запрошенных средств.
3. Страхование: требуется практически всегда. Страховать требуют и покупаемый объект, и жизнь заемщика.
4. Рынок жилья: у некоторых банков есть ограничения — брать ипотеку можно только на первичный рынок. У других — кредиты выдаются и на «первичку», и на «вторичку».
5. Процентная ставка: в среднем — 12-13% годовых. Может отличаться как в большую, так и в меньшую (редко) стороны, в зависимости от множества факторов (сумма, срок кредитования, город, «характеристики» заемщика и так далее). Интересный факт: зачастую в рекламных объявлениях банки указывают заниженную ставку. Причем цифры могут быть и вовсе фантастические (для текущей ситуации на ипотечном рынке в РФ): 7-8% годовых. По факту же оказывается, что такие условия может быть и существуют, но только для узкого круга клиентов, и только при соблюдении целого списка условий.
6. Необходимость первоначального взноса: у всех банков по-разному. У некоторых отсутствует вообще. У других — может составлять в среднем минимум 10-20%.

Отдельно стоит сказать о различных вариантах оформления ипотеки. Она может быть:

1. Стандартная. Обычный вариант, подходящий для тех, кто не имеет права на предусмотренные государством или банком льготы. Отличается самыми высокими (по сравнению с льготными категориями) ставками.
2. . Вариант для военнослужащих. Отличается в первую очередь ставками, которые чуть ниже, чем у стандартных ипотечных программ. В 2015 году средняя ставка по военной ипотеке составляла 8%, в 2016 — порядка 12%.
3. Ипотека с государственной поддержкой. Кредиты такого плана могут оформляться только на жилье, которое строится, причем строится с участием денег этого же банка. Условия таких программ могут частично отличаться от стандартного кредита. Средняя годовая ставка — 12%.
4. «Российская семья» (или «Обеспечение жильем молодых семей»). На данный момент срок действия — до 2020 года. Подходит для молодых семей (если хотя бы один из ее членов моложе 35 лет), которые живут в непригодных условиях (коммунальные квартиры, недостаточное количество площади по региональным нормам).

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В связи с переходом к рыночным принципам решения вопросов обеспечения жильем одной из существенных проблем социально-экономического развития России стал многократный разрыв между размером текущих денежных поступлений граждан (зарплата, предпринимательский доход) и высокой стоимостью объектов жилой недвижимости.

В условиях заметного снижения возможностей государства и предприятий по финансированию жилищного строительства в стране сложилась ситуация, когда большая часть населения не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. Если раньше для граждан главным способом решения жилищной проблемы являлось получение государственного жилья, то сегодня эта задача решается в основном путем приобретения или строительства жилья за счет собственных сбережений. Между тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье.

В настоящее время с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки произойдет приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создавать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Ипотека является тем звеном экономики, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии и направлять финансовые средства в реальный сектор экономики.

Опыт практически всех стран свидетельствует о том, что при правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая будет формироваться и обеспечивать функционирование всего рынка жилья.

Исходя из вышесказанного, актуальность темы курсовой работы обусловлена: во-первых, значимостью ипотечного жилищного кредита в решении актуальной проблемы социально-экономического развития России - обеспечения собственным жильем основной части населения страны. Во-вторых, недостаточным исследованием многих методологических и теоретических вопросов функционирования ипотечного жилищного кредита.

Основная цель курсовой работы заключается в исследовании и выявлении проблем ипотечного жилищного кредитования.

Раскрыть теоретические основы ипотечного жилищного кредитования;

Проанализировать ипотечное жилищное кредитование в России;

Определить направления решения проблем и развития ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного кредитования в России, предметом - ипотечное жилищное кредитование.

Научной и методической основой работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений работы, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

Практическая значимость исследования определяется тем фактом, что ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Данные теоретические аспекты, представленные в работе, может использовать современное поколение.

Цели и задачи определили структуру данного исследования: работа состоит из введения, двух глав, выводов и предложений, списка использованной литературы.

1. Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования

1.1 Сущность и значение ипотечного жилищного кредит ования

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных ресурсов в сферу жилищного. Наиболее примитивным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека (от греч. Hypotheka - залог) - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. При ипотечном залоге имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника .

Ипотечное кредитование - кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником - залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается

В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) экономически нецелесообразны. Ипотека позволяет привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных экономических и социальных проектов. Иначе говоря, ипотека может стать мощным инструментом экономического подъема региона или целого государства .

В функциональном плане ипотека представляет собой систему специфических финансовых, производственных, потребительских, организационных, нормативно-правовых инструментов и механизмов. В организационном плане ипотека - это определенный набор участников, взаимоотношения между которыми определяются их функциями в ипотечной системе.

В динамическом отношении ипотека представляет собой ипотечный процесс.

Ипотечная система - совокупность участников ипотечного процесса, взаимодействующих между собой посредством определенного набора ипотечных инструментов под воздействием и с помощью ипотечных механизмов в целях удовлетворения собственных экономических интересов. Рефинансирование ипотечных кредитов - процесс привлечения кредиторами с использованием различных способов долгосрочных инвестиционных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов заемщикам на первом уровне ипотечной системы. Рефинансирование может осуществляться через накопительные вклады населения на счетах банка-кредитора, через продажу банком закладных на первичном рынке или через эмиссию ипотечных ценных бумаг, которая может осуществляться как банком-кредитором, так и компанией-инвестором, которая самостоятельно оперирует с данным видом ценных бумаг, размещая их на фондовом рынке как высоко ликвидные и доходные ценные бумаги.

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему право преимущественно перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием:

Функция финансового механизма привлечения инвестиций в среду материального производства;

Функция обеспечения возврата заемных средств;

Функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

Функция формирования капитала в виде закладных, производственных ипотечных ценных бумаг и др.

Отличительные особенности ипотечного кредита:

Обязательность обеспечения залога;

Длительность срока предоставления кредита;

Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковой операцией .

Пример многих стран показывает, что оздоровление экономики зачастую сопровождается развитием ипотечного кредитования. Ипотека влияет на преодоление кризиса следующим образом.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции и, следовательно, к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье .

Вступивший в силу 16 июля 1998 года Федеральный закон №102-ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенно повлиял на процесс формирования отечественного ипотечного рынка. В соответствии с данным законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном законе (ч. 2 ст. 1) также указана норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве .

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что в данном случае, также как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например по кредитному договору. .

Закон также однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного - на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. .

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

а) уплата залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке;

б) уплата кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами), если ипотека установлена в обеспечении исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов;

в) уплата (если в договоре не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему:

В возмещение убытков в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

В возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенное имущество;

В возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества .

В связи с вышесказанным, ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита - долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества (главным образом строений). Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Следует отметить, что ипотечный кредит имеет строго целевое назначение, предоставляется на длительный период на условиях равно до левого погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика

Ипотечный банк - кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечного кредита) под залог недвижимости - земли и различных строений. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие и сельскохозяйственные банки, страховые компании и другие кредитно-финансовые учреждения.

Ипотечное кредитование, бесспорно, перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо создать в стране благоприятную экономико-политическую обстановку, разработать необходимую законодательно-нормативную базу и повысить уровень благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств .

Таким образом, под ипотечным жилищным кредитом понимается долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог недвижимого имущества (главным образом строений).

1.2 Существующие модели развития ипотечного жилищного кредитования

ипотечный кредитование жилищный правовой

Все схемы, которые были созданы за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит от того, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

Жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;

Жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;

Жилищные субсидии.

Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

б) Схемы долевого строительства и рассрочки:

Долевое строительство;

Продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

Получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.

Этот блок схем считается простейшим. В нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника застройщик и покупатель.

в) Рыночные схемы:

Долгосрочное ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);

Накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;

Рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.

Именно этот, третий блок схем считается наиболее прогрессивным. По сути, он включает в себя истинно ипотечные схемы, в которых в наибольшей степени отражены основные принципы ипотечного кредитования. Все шире становится круг операторов (банков, ипотечных фондов, агентств и корпораций), последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному кредитованию населения, используя жилую недвижимость в качестве обеспечения по кредитам. Активно развиваются жилищные кооперативы, действующие по принципу касс взаимопомощи .

В законодательной сфере идет работа по подготовке к принятию закона «О строительных сберегательных кассах», не только подробно регламентирующего все вопросы привлечения денежных средств граждан на накопительные вклады и дальнейшего кредитования, но и - что очень важно условия возврата средств в форс-мажорных обстоятельствах. Это позволит защитить участников рынка от появления «финансовых пирамид».

Схема №1 - Альтернатива. Альтернативой, или альтернативной жилплощадью, часто называют имеющееся жилье, которое может быть использовано при совершении сделки.

В чистом виде схема с использованием имеющегося жилья представляет собой сделку обмена через куплю-продажу. При этом вы можете продать и доплатить определенную сумму на приобретение новой большей площадью или лучшего качества, в другом регионе, где цены на жилье ниже или приобрести более дешевую, а разница в цене используйте по своему усмотрению.

В осуществлении этих операций помогут специалисты агентств недвижимости. Рассмотрим возможность заменить квартирой первый взнос, который требуется в других схемах приобретения жилья. Как показывает практика, этой возможностью пользуется примерно половина граждан участвующих в различных ипотечных программах .

Крупные инвестиционно - строительные компании принимают в зачет старое жилье при заключении договора долевого участия в строительстве и покупке жилья в новостройке. Многие коммерческие банки предлагают кредитные схемы с зачетом имеющегося жилья для расширения клиентской базы, т.е. для привлечения заемщиков, которые не имеют денежных накоплений для первоначального взноса на покупку квартиры. Жилищно-строительные кооперативы могут предоставлять прежнее жилье своих пайщиков, переданное в оплату первого взноса, другим своим пайщикам, тем самым, включая его в свой внутренний оборот. В государственных жилищных программах жилье, высвобождающееся после предоставления субсидий и улучшения жилищных условий очередников, также остается в обороте и может предоставляться другим нуждающимся семьям.

В некоторых случаях, однако, вам будет выгоднее не участвовать в программах предлагающих зачет жилья, а продать свою квартиру с помощью агентств недвижимости.

Схема №2 - Рассрочка. Схемы долевого строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа первыми пришли на смену старой бюджетной системе финансирования строительства и продолжают существовать и поныне. Как известно на начальных этапах строительства застройщики не имеют собственных средств в объеме, достаточном для возведения дома. Получить кредит на строительство в банке крайне сложно. По этому застройщики вынуждены продавать еще недостроенные квартиры потенциально будущим жильцам - физическим лицам. Граждане становятся соинвесторами строительства и несут в связи с этим все риски наравне с застройщиком. Бдительность строительного процесса позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с графиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный период после его окончания, то есть плачивать жилье в рассрочку. Желая заинтересовать все большую часть населения в приобретении жилья через схему долевого строительства, строительные компании стремятся к предоставлению населению более выгодных условий рассрочки .

Для этого по договорам застройщиков с держателями крупного капитала задействуются финансовые ресурсы коммерческих банков, фондов и инвестиционных компаний, благодаря чему несколько удлиняются сроки, на которые предоставляется рассрочка. Привлечение капитала из крупных источников не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание. Достоинствами схемы долевого строительства является ее простота и отсутствие существенного удорожания жилья, которое имеет место при долго срочном банковском кредитовании. Поэтому в регионах, где ипотечное кредитование еще не получало развития, долевое строительство выступает зачастую как единственная схема приобретения жилья. Другое достоинство - более низкая стоимость жилья в процессе строительства по сравнению со стоимостью готовых квартир на вторичном рынке. Чем больше разница в цене готового и строящегося жилья, тем больше сторонников у данной схемы. К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высокую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или незаконченном строительстве. За время функционирования схемы долевого участия в судах рассмотрены уже сотни дел обманутых дольщиков. Некоторый положительный сдвиг был достигнут лишь в 2003 году, когда Верховный суд принял решение рассматривать дольщиков как потребителей и применять при рассмотрении споров закон «О защите прав потребителей». Благодаря этому они уже не несут личной ответственности вложенными средствами за срыв сроков строительства по вине застройщика.

Другим недостатком данной схемы является ее социальная неэффективность: из-за своей краткосрочности она не позволяет массово решать жилищную проблему населения. И, кроме того, долевое участие предполагает оформление собственности только после полной оплаты за предоставленное жилье, по окончании строительства и рассрочки .

Схема №3 - Ипотечная территория. Финансирование затрат на инженерную подготовку территорий из бюджетных средств - это не схема приобретения жилья в чистом виде, а новая разновидность вариантов участия государства в финансировании жилищного строительства. Она разработана специалистами для использования в регионах. Благодаря снижению себестоимости строительства жилья, возведенного на инженерно подготовленных территориях, приобрести его, особенно при оплате с помощью ипотечного кредита, сможет гораздо большее количество людей.

Для региональных властей этот метод содействия приобретению жилья является достаточно выгодным. Затраты производятся единовременно, нет необходимости на длительный срок отвлекать бюджетные средства. К тому же вложения в инженерную подготовку территорий окупаемы т.е. бюджетные затраты будут компенсированы при продаже жилья .

Схема №4 - Субсидии. Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий в отличие от практики бесплатного предоставления жилья советских времен, редко достигают 100% стоимости приобретаемого жилья. На стопроцентное покрытие затрат могут рассчитывать очередники, доходы которых покрывают только минимальные текущие потребности, и не могу быть направлены ни на оплату первого взноса, ни на возврат платежей по ипотечному кредиту, ни на выплату процентов.

Схема №5 - Муниципальные облигации и сертификаты. К настоящему времени опыт выпуска жилищных облигаций и сертификатов имеют многие регионы страны, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск, Дубна и др.

Отличие жилищного сертификата от других видов ценных бумаг в его целевом назначении: номинал жилищного сертификата устанавливается в натуральном выражении - единицах общей площади жилья (например, 0,1 кв. метра) и в денежном эквиваленте этой единицы при этом номинал должен периодически индексироваться, схема индексации устанавливается эмитентом при выпуске жилищного сертификата и остается неизменной.

Преимущества выпуска жилищных сертификатов и облигаций местными властями выражается в надежности выпускаемых бумаг, относительной дешевизне жилья, получаемого вами как держателем такого сертификата, а также масштабами и перспективой многочисленных выпусков сертификатов, которые позволят вам на выгодных условиях в течение длительного времени накапливать средства на квартиру.

Недостаток жилищных сертификатов связан с необходимостью их привязки к конкретному объекту строящейся или реконструируемой недвижимости. Из-за этого у покупателя отсутствует возможность выбора квартиры, ему предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, которые не всегда их могут удовлетворить.

Исключение составляют государственные жилищные сертификаты для военных переселенцев и пострадавших от стихийных бедствий, которые имеют стоимость «усредненного» квадратного метра, рассчитанного по официальным статистическим данным для регионов России. Очевидно, что их стоимость не всегда совпадает с рыночными ценами на жилье, из-за чего возникают трудности при совершении реальных сделок. Попытки выпуска коммерческими структурами обезличенных жилищных сертификатов, которые предполагалось привязать к стоимости какого-нибудь условного квадратного метра, оставались безуспешными. Само понятие «условный квадратный метр» больше похоже на среднюю температуру по больнице. На формирование цены на недвижимость влияет столько количественных и качественных факторов, что каким-то образом ее усреднить вряд ли удастся. Нельзя, однако, утверждать, что вложение в ценные бумаги обеспеченные недвижимостью, но не привязанные к стоимости единицы площади в конкретном доме, невозможно. Выходом для желающих инвестировать в такие бумаги могут быть паевые инвестиционные фонды, а в ближайшем будущем еще и ипотечные ценные бумаги, обеспеченные закладными .

Схема №6 - Государственные жилищные сертификаты для военных. Государственный жилищный сертификат (ГЖС) - именное свидетельство, удостоверяющее право участника программы на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Его владелец имеет возможность приобрести жилье в любом населенном пункте страны у физических или юридических лиц, как на первичном, так и на вторичном рынке .

Схема №7 - Жилье для молодежи. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» входит в состав федеральной целевой программы «Жилище». Для ее реализации на уровне регионов утверждаются свои программы, призванные обеспечить жильем молодые семьи, в которых супруги не достигли 30 лет признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы. Важно, что при рождении ребенка списывается определенная часть стоимости квартиры подлежавшая погашению .

Схема №8 - Предприятие. Эта схема является интересной для тех предприятий, которые заинтересованы в привлечении молодых специалистов и удержании высокопрофессиональных кадров. Ее принцип прост, работник вносит в счет оплаты жилья 20-30% собственных средств, а на оставшуюся сумму получает ссуду от предприятия-работодателя. Такая ссуда считается льготной по срокам (до 10-15 лет) и процентам (иногда и совсем без процентов).

Положительная черта этой схемы - очевидная социальная ее направленность. Более выгодные условия кредитования, чем на своем предприятии заемщик вряд ли может найти. А для предприятия это действенный механизм удержать у себя ценного работника.

Однако преимущество для предприятия может оказаться недостатком для работника фактически он попадает в кабалу на длительный срок .

Схема №9 - Сберегательные программы и вклады. Если вы не имеете денег на первый взнос и не можете продать свою квартиру для покупки новой, у вас есть возможность накопить недостающие средства.

Если вы положите деньги во вклад на определенный период (обычно не менее чем на 1 год) в коммерческий банк, то в дальнейшем сможете получить ипотечный кредит на льготных условиях (под более низкий процент). Пока, правда, такую услугу предлагают всего несколько банков.

Сберегательные программы потребительских кооперативов привлекательны по начисляемым процентам, однако они предоставляются только пайщикам кооператива, и нет полной гарантии того, что по окончании срока накопления будут получены заявленные проценты (банковского контроля кооперативы не имеют).

Накопительные программы страховых компаний, имеющие конечной целью приобретение жилья, не распространены. Существует положительный опыт совмещения программ накопительного страхования жизни и предоставления ипотечного кредита в банке-партнере. Однако этот опыт, как и опыт накопления в коммерческих банках, не получил того развития, какого хотелось бы всем участникам рынка .

Схема №10 - Рента и пожизненное содержание. В последнее время этот вариант приобретения жилья поучает все большее распространение. Обычно получателями ренты являются одинокие престарелые граждане, имеющие квартиру в собственности, а плательщиками - физические лица или организации, которые рассчитывают через какое-то время стать полноправными хозяевами таких квартир.

Схема №11 - Паевые инвестиционные фонды. Несмотря на то, что такой вариант накопления средств на приобретение жилья достаточно полно прописан законодательно, развития он пока не получил .

Схема №12 - Жилищно - строительные кооперативы. Эта схема подходит для тех, кто не имеет средств на первоначальный взнос, необходимый при банковском кредитовании, и имеет доходы, которые недостаточны для получения ипотечного кредита банке и может ждать квартиру несколько лет .

К плюсам данной схемы можно отнести понятную структуру организации и простые принципы участия схожие с существовавшими ранние кассами взаимопомощи.

К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за пользованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.

Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно, надо быть готовым к тому, что вселение квартиру произойдет не скоро.

Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.

Во многих кооперативах существует запрет на досрочное погашение займа или штрафы .

Схема №13 - Строительные сберегательные кассы. Схема приобретения жилья с использованием строительной сберегательной кассы. Это накопительная схема, сначала накапливаете 50% стоимости жилья, затем получаете кредит на остаток суммы под низкий процент .

Схема №14 - Банковское кредитование. Получение кредита под залог недвижимости в коммерческом банке считается на сегодняшний день наиболее прогрессивным и надежным способом приобретения жилья. Количество банков, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию, исчисляется десятками и постоянно растет.

Таким образом, развития ипотечного жилищного кредитования образовало схемы с использованием средств бюджетов различных уровней, долевого строительства и рассрочки и рыночные схемы.

1.3 Правовые основы ипотечного жилищного кредитования

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных право - вых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. №753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

В Москве, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона г. Москвы от 31 марта 1999 г. №11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В Московской области, например, ипотечное жилищное кредитование осуществляется на основе перечисленных нормативных правовых актов с учетом положений Закона Московской области от 19 сентября 2001 г. №144/2001-03 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» и соответствующих программ ипотечного жилищного кредитования. В других субъектах России ипотечное жилищное кредитование осуществляется с учетом положений законов и постановлений органов власти соответствующих субъектов Федерации.

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты, такие как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

2. Анализ ипотечного жилищного кредитования в России

2.1 Анализ возникновения ипотечного жилищного кредитования в РФ

Система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80%, а средства населения - лишь 14,6% (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Например, за период реформ 1990-1998 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. В общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%, в том числе доля предприятий федеральной собственности уменьшилась до 9%. При этом непосредственно за счет средств федерального бюджета в 1998 г.) построено всего 1,3 млн кв. м общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья. Главным позитивным итогом реформ стал существенный рост доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, которая увеличилась примерно в три раза за период с конца 1990 по 1998 год и дог 39,4% общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время 57% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. По оценкам, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлекается 1,5 - 2% квартир, находящихся в частной собственности.

Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство. В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Необходимо отметить, что за государством остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России и особенно в Москве пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас же не доходит и до 1%.

Число кредитов в 2012 г. составило 27 тыс., таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита - 18 тыс. долл. США. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3000 банковских кредитов и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находятся несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно. Итак, принимая во внимание все вышесказанное, получается, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, сложно.

По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже «психологического» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки, в ее сегодняшнем выражении, для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 и более раз. Кроме того, к выплате процентов но кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности - это еще 0,5-2% от общей суммы. Вот и попробуй убедить население, что ему это надо.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод - «андеррайтинг» (это оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента:

Платежеспособность заемщика,

Готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),

Оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами. Вот и получается, что банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами. Заявления же от людей «с улицы» рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и «вопрос» не к ним.

Не стоит, как это делает Правительство РФ, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью «сегодняшней ипотеки» в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья, по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость - актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав, таким образом, населению самому решать, по какой им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки и даже свободные художники. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что «победит» нейтральный вариант развития событий.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за разрешение этой недоработки. В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к Закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Подобные документы

История развития ипотечного кредитования. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в РФ. Практические аспекты ИК на примере филиала акционерного коммерческого СБ РФ г. Казань. Проблемы развития системы ипотечного кредитования и пути решения.

дипломная работа , добавлен 21.03.2011


курсовая работа , добавлен 10.06.2014


Направления развития кредитования населения России под залог жилья. Понятие и сущность ипотеки. Организационный механизм ипотечного жилищного кредитования. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Программа "Ипотека молодой семье".

курсовая работа , добавлен 26.09.2011


Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе. Практика ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ-24. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.

дипломная работа , добавлен 21.06.2014


Сущность кредита, его современные формы и виды. Сущность и нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования, анализ зарубежного опта и возможности его применения. Характер ипотечного жилищного кредитования в России, банковская практика.

дипломная работа , добавлен 27.03.2013


Программы ипотечного жилищного кредитования. Методология ипотечного жилищного кредитования. Процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита. Предоставление ипотечного жилищного кредита. Обслуживание жилищного кредита.

реферат , добавлен 09.12.2006


курсовая работа , добавлен 30.08.2013


Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования. Субъекты ипотечного кредитования расширенной открытой модели. Объекты кредитования. Обеспечение кредитов. Ипотечные продукты. Германская программа жилищных контрактных сбережений.

реферат , добавлен 08.12.2006


Понятие и экономическое значение ипотечного жилищного кредита. Анализ схем ипотечного жилищного кредитования по программам "Улучшение жилищных условий" и "Решение квартирного вопроса". Государственная поддержка в ОАО "УРСАБанк" на строящиеся квартиры.

дипломная работа , добавлен 26.12.2010


Ипотечный кредит как особая форма кредитования. Процедура получения, модели ипотечного кредитования в коммерческом банке. Риски и способы их минимизации. Нормативно–правовое регулирование ипотечных банков, жилищного кредитования в РФ на современном этапе.