214 федеральный закон о долевом строительстве. Что такое ДДУ? Что представляет собой закон
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 «N 111-ФЗ»,
от 16.10.2006 «N 160-ФЗ», от 23.07.2008 «N 160-ФЗ»,
от 17.07.2009 «N 147-ФЗ», от 17.06.2010 «N 119-ФЗ»,
от 28.11.2011 «N 337-ФЗ», от 30.11.2011 «N 362-ФЗ»,
от 10.07.2012 «N 118-ФЗ», от 30.12.2012 «N 318-ФЗ»,
с изм., внесенными Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ)
Видео: Обзор закона фз 214, закон о долевом строительстве, федеральный закон о долевом строительстве, федеральный закон.
Внимание! Если Вы ищите ответ или хотите задать вопрос юристу по долевому строительству кликните по выделенной ссылке или воспользуйтесь окошком бесплатной юридической консультации справа.
Долевое участие в строительстве. Закон.
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в «порядке», установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном «порядке» разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с «законодательством» Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными «законами», регулирующими деятельность таких кооперативов.
(часть 2 в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных «частью 2» настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных «частью 2» настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
(часть 2.1 введена Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с «законодательством» Российской Федерации об административных правонарушениях.
(часть 2.2 введена Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским «кодексом» Российской Федерации и «законодательством» Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным «законом» от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
(п. 1 в ред. Федерального «закона» от 10.07.2012 N 118-ФЗ)
2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном «порядке» разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным «законом» «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
(часть 1 в ред. Федерального «закона» от 10.07.2012 N 118-ФЗ)
2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных «частью 2 статьи 1» настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных «статьей 395» Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.
3. Договор заключается в письменной форме, подлежит «государственной регистрации» и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным «законом».
(в ред. Федерального «закона» от 17.07.2009 N 147-ФЗ)
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» часть 4 статьи 4 будет дополнена пунктом 5 следующего содержания: «5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.».
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 утверждены «Правила» представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; «формы» отчетности.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных «частью 4» настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским «кодексом» Российской Федерации.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется «законодательство» Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
10. В случаях, предусмотренных Федеральным «законом» «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют «условиям» отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным «законом».
(часть 10 введена Федеральным «законом» от 10.07.2012 N 118-ФЗ)
Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном «статьей 9» настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 «N 111-ФЗ», от 17.06.2010 «N 119-ФЗ»)
5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном «статьей 9» настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 «N 111-ФЗ», от 17.06.2010 «N 119-ФЗ»)
6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного «частью 3» настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским «кодексом» Российской Федерации.
Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в «части 1» настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 «статьи 9» настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
(часть 5.1 введена Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Статья 8. Передача объекта долевого строительства
1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном «порядке» разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных «частью 6» настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
(часть четвертая в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 «статьи 7» настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 «статьи 7» настоящего Федерального закона.
6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный «частью 4» настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в «части 5» настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в «части 3» настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с «частью 4» настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Статья 9. Расторжение договора
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 «статьи 7» настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 «статьи 15.1» настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(часть первая.1 введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным «частью 1» настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным «частью 1.1» настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть вторая в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных «частями 4» и «5» статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 «статьи 8» настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с «частью 4» настоящей статьи.
(часть третья введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
(часть четвертая введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным «частями 4» и «5» статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
(часть пятая введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных «частями 2» и «5» настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
(часть шестая введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.
(часть седьмая введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным «законом» и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским «кодексом» Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Статья 12. Исполнение обязательств по договору
1. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
2. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» статья 12.1 будет изложена в новой редакции.
Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
1. Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
1) залог в порядке, предусмотренном «статьями 13» — «15» настоящего Федерального закона;
2) поручительство в порядке, предусмотренном «статьей 15.1» настоящего Федерального закона.
2. Залогом в порядке, предусмотренном «статьями 13» — «15» настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном «статьей 15.1» настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным «законом» и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2. При «государственной регистрации» права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в «порядке», установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном «статьей 8» настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
(часть 3 в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
4. Утратил силу. — Федеральный «закон» от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в «частях 1» — «3» настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) залогодержателем имущества, указанного в «частях 1» — «3» настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в «пункте 1» настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 «статьи 15» настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном «частью 8» настоящей статьи.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в «частях 1» — «3» настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 «статьи 15» настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном «частью 8» настоящей статьи.
(часть седьмая в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
7.1. В случаях, предусмотренных «частями 6» и «7» настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(часть седьмая.1 введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном «статьей 8» настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных «частями 6» и «7» настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 «N 111-ФЗ», от 17.06.2010 «N 119-ФЗ»)
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных «частями 6» и «7» настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном «статьей 8» настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
(часть 8.1 введена Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского «кодекса» Российской Федерации и Федерального «закона» от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
1. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
2. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные «частью 1» настоящей статьи, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в «частях 6» и «7» статьи 13 настоящего Федерального закона.
3. Утратил силу. — Федеральный «закон» от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
1. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в «частях 6» и «7» статьи 13 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в «частях 6» и «7» статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей «редакции)»
3 — 4. Утратили силу. — Федеральный «закон» от 18.07.2006 N 111-ФЗ.
(см. текст в предыдущей «редакции)»
5. Зачислению в депозит нотариуса подлежат денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Указанные участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном «законодательством» Российской Федерации.
Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством
(введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» часть 1 статьи 15.1 будет изложена в новой редакции.
1. Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.
2. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать:
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» пункт 1 части 2 статьи 15.1 будет изложен в новой редакции.
1) субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по предусмотренным «частью 2 статьи 12.1» настоящего Федерального закона обязательствам застройщика по договору;
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» в пункте 3 части 2 статьи 15.1 слова «шесть месяцев» будут заменены словами «два года».
3) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
4) согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
5) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в порядке, предусмотренном «частью 3» настоящей статьи.
3. В случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного пунктом 3 «части 2» настоящей статьи срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» в части 4 статьи 15.1 слова «по предусмотренным частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона обязательствам застройщика» будут заменены словами «по обязательству застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства».
4. В случае нарушения поручителем обязанности, предусмотренной «частью 3» настоящей статьи, он несет субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства по предусмотренным частью 2 «статьи 12.1» настоящего Федерального закона обязательствам застройщика по договору.
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» текст Закона будет дополнен статьей 15.2.
Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным «законом» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом.
2. «Основанием» для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным «законом» «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
(в ред. Федерального «закона» от 30.12.2012 N 318-ФЗ)
6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с «законодательством» о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные «частью 1» настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.
3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.
Статья 19. Проектная декларация
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в «части 2 статьи 23» настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 «N 111-ФЗ», от 17.06.2010 «N 119-ФЗ»)
3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 «статьи 20» настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в «частях 4» и «5» настоящей статьи, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 «статьи 9» настоящего Федерального закона.
Статья 20. Информация о застройщике
1. Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
(п. 1 в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным «законом» и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 «N 111-ФЗ», от 17.06.2010 «N 119-ФЗ»)
2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утратил силу. — Федеральный «закон» от 18.07.2006 N 111-ФЗ;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
(п. 5 в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
3. Застройщик представляет документы, указанные в «части 2» настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы, указанные в «части 2» настоящей статьи, не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных «законодательством» Российской Федерации.
(часть третья введена Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ, в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Статья 21. Информация о проекте строительства
1. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным «законом»;
(в ред. Федерального «закона» от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
(п. 3 в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
О предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с «законодательством» о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
9.1) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
(п. 9.1 введен Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
(п. 11 введен Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
(п. 12 введен Федеральным «законом» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным «законом»;
(в ред. Федерального «закона» от 28.11.2011 N 337-ФЗ)
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Статья 22. Утратила силу. — Федеральный «закон» от 16.10.2006 N 160-ФЗ.
Статья 23. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
(в ред. Федерального «закона» от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1. Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее — уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
2. Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее — контролирующий орган).
3. Уполномоченный орган вправе:
1) утратил силу. — Федеральный «закон» от 30.11.2011 N 362-ФЗ;
2) издавать в пределах своей компетенции правовые акты, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2.1) разрабатывать и издавать методические рекомендации по вопросам практики осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2.2) запрашивать у контролирующих органов документы и информацию, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.
4. «Нормативы» оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством Российской Федерации.
5. Контролирующий орган вправе:
1) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом;
2) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2.1) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, а также от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
(п. 2.1 введен Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.2) получать от лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленный разумный срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
(п. 2.2 введен Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
2.3) получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости);
(п. 2.3 введен Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» пункт 3 части 5 статьи 23 будет дополнен словами «, а также бухгалтерскую отчетность (в том числе годовую), составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».
3) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам, по формам и в «порядке», которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
(в ред. Федерального «закона» от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
4) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
5) осуществлять контроль за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона;
6) направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
7) принимать меры, необходимые для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной настоящим Федеральным законом и «законодательством» Российской Федерации об административных правонарушениях;
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;
9) осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия.
6. Лицо, осуществляющее привлечение денежных средств граждан для строительства, которому направлено предписание контролирующего органа в соответствии с «пунктом 6» части 5 настоящей статьи, в течение трех месяцев со дня направления указанного предписания вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. Обращение в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным не приостанавливает его исполнение. Порядок обращения с таким заявлением, порядок его рассмотрения и порядок принятия решения по заявлению о признании предписания незаконным определяются «законодательством» о судопроизводстве в арбитражных судах.
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
7. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:
1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом;
2) застройщиком не соблюдаются «нормативы» финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
В соответствии с Федеральным «законом» от 30.12.2012 N 294-ФЗ с «1 января 2014 года» в пункте 3 части 7 статьи 23 слова «частью 2 статьи 12.1» будут заменены словами «частью 1 статьи 12.1».
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 «статьи 12.1» настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.
8. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
(в ред. Федерального «закона» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
9. В случае обращения в арбитражный суд с заявлениями, предусмотренными «частями 7» и «8» настоящей статьи, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязан уведомить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о вступлении в силу соответствующего решения суда.
(часть 9 введена Федеральным «законом» от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Внести в Федеральный «закон» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; N 16, ст. 1533; 2002, N 15, ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711; N 30, ст. 3081; N 35, ст. 3607; N 45, ст. 4377) следующие изменения:
1) пункт 1 «статьи 7» дополнить абзацем следующего содержания:
«В выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц — участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц — участников долевого строительства.»;
2) «дополнить» статьей 25.1 следующего содержания:
«Статья 25.1. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.».
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Внести в «Кодекс» Российской Федерации об административных правонарушениях (Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 1, ст. 1; N 18, ст. 1721; N 30, ст. 3029; N 44, ст. 4295; 2003, N 27, ст. 2700, 2708, 2717; N 46, ст. 4434, 4440; N 50, ст. 4847, 4855; 2004, N 30, ст. 3095; N 31, ст. 3229; N 34, ст. 3529, 3533; N 44, ст. 4266) следующие изменения:
1) абзац второй части 3 «статьи 3.5» после слов «об охране окружающей природной среды,» дополнить словами «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,»;
2) часть 1 «статьи 4.5» после слов «о выборах и референдумах,» дополнить словами «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости,»;
3) «главу 14» дополнить статьей 14.28 следующего содержания:
«Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
1. Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.
2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений — влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда.
3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда.»;
4) «статью 19.5» дополнить частью 4 следующего содержания:
«4. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от одной до двух тысяч минимальных размеров оплаты труда.»;
5) «главу 23» дополнить статьей 23.64 следующего содержания:
«Статья 23.64. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
1. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.28 и частью 4 статьи 19.5 настоящего Кодекса.
2. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе:
1) руководитель федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, его заместители;
2) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их заместители;
3) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, их заместители.».
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Первое предложение абзаца второго пункта 2 «статьи 20» Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629; 2004, N 27, ст. 2711; N 45, ст. 4377) изложить в следующей редакции:
«Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.».
Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
3. Положения «части 3 статьи 4» и «части 3 статьи 13» настоящего Федерального закона не распространяются на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со «статьей 20.1» Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
(часть третья введена Федеральным «законом» от 17.07.2009 N 147-ФЗ)
Сегодня возведение новостройки в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – ключевой критерий при выборе застройщика. И такой подход вполне оправдан: 214-ФЗ действительно призван защищать интересы людей, приобретающих квартиры в строящихся домах. Однако является ли этот закон панацеей от всех бед?
Новостройка, которую не продадут дважды
«На самом деле, – комментирует Ольга Морозова, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», – четкий ответ можно дать лишь на альтернативный вопрос: от чего защищает покупателя квартиры в новостройке 214-ФЗ. Это двойные продажи, так как сделки по ДДУ регистрируются государством. По остальным же моментам, связанным со сроками, качеством строительства, компенсациями и т. п., застройщики далеко не всегда исполняют свои обязательства, причем часто они даже могут оправдать свои действия, ссылаясь на разного рода нюансы. Если строительной компании по каким-либо причинам не страшны репутационные потери, то принудить ее к выполнению условий договора удастся только через суд, куда вправе обращаться дольщики».
Слабые места закона
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, подробнее рассказывает о наиболее проблематичных пунктах – качестве и сроках сдачи новостроек: «В ДДУ, согласно 214-ФЗ, прописываются основные параметры приобретаемой квартиры, ее технические характеристики, но застройщик имеет право их менять – скажем, материалы отделки заменить на подобные. Также 214-ФЗ не гарантирует исполнения обещаний в отношении общедомовых помещений, которые отдают под коммерцию: например, девелопер сказал, что под покупаемой квартирой будет детский центр, а по факту там открывается магазин. При этом дольщик никак не может повлиять на принятие такого решения».
Что касается сроков сдачи новостройки и выдачи ключей, Катерина Соболева подчеркивает: хоть точные сроки и прописываются в договоре, 214-ФЗ разрешает их переносить. Единственное условие – предупреждать об этом дольщиков минимум за два месяца. «Конечно, в случае задержки последние вправе обратиться в суд, но, как показывает практика, мало кто готов тратить свое время и деньги на юристов. Проще дождаться сдачи дома и компенсации просрочки по выдаче ключей, хотя и ее получить тоже бывает непросто», – резюмирует Катерина Соболева.
«К тому же, – добавляет Ольга Морозова, – если строительная компания докажет, что переносы были необходимы по не зависящим от нее причинам, добиться компенсации точно не удастся».
Бдительность прежде всего
Помимо качества и сроков, есть и еще ряд моментов, о которых не следует забывать покупателю жилья в новостройке, реализуемой по 214-ФЗ. Во-первых, нужно удостовериться в наличии разрешения на строительство: некоторые девелоперы, даже строящие по 214-ФЗ, до сих пор строят без него (надеясь, к примеру, на скорое его получение) или на земле, не предназначенной для жилой недвижимости. Последствия подобных действий могут быть весьма плачевными, вплоть до признания новостройки незаконной и подлежащей сносу.
Во-вторых, не все так гладко с ДДУ. Да, двойные продажи по нему исключены. Однако, продав квартиру по ДДУ, застройщик теоретически вполне может реализовать ее снова, но уже по другой схеме. И пусть суд наверняка выиграет тот, кто заключил ДДУ, времени и нервов все равно придется потратить немало.
Итак, хотя пока и правда нет более безопасного способа купить квартиру в новостройке, чем по 214-ФЗ, он все же не идеален. Поэтому выбирать застройщика стоит максимально внимательно, не пренебрегая, в частности, таким архиважным фактором как его репутация.
Покупаем квартиру по договору долевого участия. Изучаем Федеральный закон №214-ФЗ.
Время чтения: 5 минут
Что такое долевое участие по ФЗ-214?
Появившееся в 80-х годах прошлого столетия в Аргентине долевое участие в строительстве успело заслужить неоднозначную репутацию. Оформить рассрочку от строительной компании и оплачивать регулярные платежи достаточно выгодно, но сделка запросто может оказаться покупкой несуществующих квадратных метров. Несвоевременная сдача в эксплуатацию, невысокое качество возведенного проекта, реализация квадратных метров 2-3 покупателям, откровенные мошеннические действия - не полный список неприятностей, с которыми сталкивались покупатели.
Попытку упорядочить рынок предпринял законодатель, приняв Федеральный закон №214-ФЗ (далее – Закон №214-ФЗ).
Договор на квадратные метры - как оформить
Что должно быть прописано в договоре?
Строительная компания предлагает предварительный договор купли-продажи? Вычеркните из списка все объекты, которыми она занимается. Согласно Закону №214-ФЗ возможен лишь договор участия в долевом строительстве.
Оформляется он письменно и подлежит госрегистрации, что делает невозможным одновременную законную продажу квартиры 2-3 клиентам. Подчеркиваем, именно законную. Строители легко продадут ее по договору, регистрация которого не предусмотрена Законом №214-ФЗ. Конечно же, преимущество будет на Вашей стороне, как полноправного участника долевого строительства. Придется, правда, потратить время и деньги на суды, но право на квартиру Вы защитите.
Основные пункты договора, без которых он считается незаключенным:
- предмет;
- срок передачи готовых квадратных метров;
- цена, порядок расчетов;
- гарантийный срок;
- способы обеспечения исполнения обязательств строительной компании по договору.
По незаключенному договору Вы сможете лишь получить назад уплаченные ранее деньги. Не более. С учетом постоянно растущих цен на недвижимость, вряд ли после нескольких лет судебных баталий Вы сможете купить за такую сумму аналогичное жилье. Поэтому внимательно читайте документы перед их подписанием.
Ранее договор мог быть оформлен на любой стадии строительства. Строители злоупотребляли данной возможностью, собирая с доверчивых граждан немалые суммы за несуществующие даже на бумаге квартиры. Продавали квадратные метры при отсутствии утвержденного проекта, разрешительной документации и земельного участка.
С принятием закона строительная компания должна предварительно:
- получить разрешение на строительные работы;
- обнародовать проектную документацию;
- оформить документы на земельный участок.
Подобная публичность дает возможность каждому желающему ознакомиться с документами, проанализировать преимущества и недостатки проекта, наличие земельного участка и разрешений - убедиться, что строительство действительно планируется. Отсеиваются откровенные мошенники.
Контролируем строителей
Закон №214-ФЗ предусматривает передачу квадратных метров покупателю в состоянии и сроки, установленные договором. В ином случае участник долевого строительства имеет право требовать устранение выявленных недостатков, пропорциональное уменьшение стоимости, возмещение собственных затрат на ремонт, уплату штрафных санкций. Кстати, действие Закона №214-ФЗ не распространяется на общее имущество многоквартирного дома, так что привлечь строительную компанию к ответственности за трещины в стенах подъезда будет непросто.
На практике не все так однозначно. Параметры отличаются от предусмотренных при покупке размеров? Покупатели соглашаются на все только бы быстрее получить собственную квартиру. Качество строительства оставляет желать лучшего? Удержать компенсацию со строителей будет достаточно непросто. Задерживаются сроки на 2-10 лет? Покупатели ждут, ведь купить за эти деньги аналогичное жилье вряд ли удастся. Цены на квадратные метры не стоят на месте. Остается лишь надеяться на порядочность строителей.
Учимся защищать собственные интересы
Как не купить воздушный замок?
Закон №214-ФЗ - не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Надеяться на то, что в судебном процессе "правда" будет на Вашей стороне можно. Но суды займут немало времени и средств на оплату экспертиз и квалифицированной юридической помощи.
Изучите документы, проанализируйте преимущества и недостатки проекта, почитайте отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Вы должны быть уверены в строительной компании. Какую бы заманчивую цену не предлагали строители с "подмоченной" репутацией, не рискуйте. Оптимальный вариант - привлеките к сделке специалиста в области права или недвижимости. Его услуги обойдутся Вам значительно дешевле потраченных средств на бесперспективный долгострой.
Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214 . В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.
Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).
Таких гарантий несколько:
- Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
- получения разрешения на строительство,
- опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
- государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
- Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
- В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
- и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства - Москомстройинвест .
Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.
Покупка квартиры в новостройке всегда сопряжена с некоторыми рисками. Последние годы законодатель ввел несколько норм, которые должны обезопасить будущих владельцев жилых помещений от различных проблем. Одна из ключевых мер – регистрация договоренностей между застройщиком и покупателем через ДДУ (договор долевого участия в строительстве). У этого вида оформления отношений есть как плюсы, так и возможные минусы – давайте разбираться подробнее.
Определение
Что такое ДДУ? Договор долевого участия в строительстве – это документ, который необходимо заключить девелоперу и физическому лицу, который хочет приобрести квартиру на этапе строительства. ДДУ заключается только до ввода новостройки в эксплуатацию. Договор долевого участия – это документ, регламентированный законом. Если застройщик планирует работать в правовом поле – он обязан заключать такой договор с каждым лицом, у которого он привлекает деньги на строительство жилого дома.
Федеральный закон №214
Договор долевого участия в 2019 году регламентируется федеральным законодательством. ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит несколько статей, в которых раскрываются юридические тонкости таких документов.
Плюсы и минусы
Договора долевого участия, особенно после внесенных в 2019 году изменений, несут в себе массу как плюсов, так и минусов. Давайте изучим их внимательнее. Начнем с плюсов:
- Покупатель, будущий дольщик, не сомневается в том, что покупает реальный объект. По закону будущему инвестору в рамках заключения договора долевого участия в 2019 году обязаны предоставить данные по проектной декларации и ее изменениям, а также всю разрешительную документацию, в том числе на строительство многоквартирного дома и на владение или аренду участка, на котором ведется строительство
- Если застройщик планирует продавать квартиры по договорам долевого участия, то он обязан полностью информировать будущих дольщиков о своей деятельности через официальный веб-сайт. Этот сайт должен открываться на любом стандартном современном браузере и содержать как старые версии проектной декларации, так и наиболее актуальную на момент просмотра.
- Дольщика не беспокоят проблемы строителей, так как цена на договор вырасти не может. Поэтому резкая инфляция или просто желание директора не смогут стать причиной повышения цены. Вы купили право за миллион – больше платить не придется
- Требования к договору долевого участия довольно жесткие. Так, по этой схеме застройщик сможет изменить проектную декларацию только по согласованию с дольщиками – это так же прописывается в договоре долевого участия. Это значит, что дом, в котором вы купили квартиру, не станет внезапно больше на несколько этажей, а в виде пристройки не появится торговый центр или промышленные помещения
- Прозрачные схемы выполнения прописываются прямо в договоре долевого участия – это позволяет не тратить время на изучение законодательства для представления доказательств в суде – вы можете ссылаться напрямую на договор долевого участия.
- Есть обязанность платить неустойку, ее размер указан как в гражданском кодексе, так и в самом ФЗ-214, а соответственно – в договоре долевого участия.
Минусов также много, и некоторые из них идут в том числе и из плюсов-обязательств, накладываемых на строителей. Так, это следующие недостатки:
- Так как цена договора фиксирована, то у застройщика больше рисков перейти в стадию банкротства. (подробнее о том, что делать, если ). Договор долевого участия не разрешает изменять цену на право требования на квартиру, поэтому девелоперу приходится закладывать возможные риски в имеющуюся цену. Демпинговать же не выходит из-за конкурентного рынка. Поэтому привести к банкротству может например такая заурядная ситуация, как повышение цен на кирпич или бетон.
- Стоимость квартиры обычно больше, если вы приобретаете ее по договору долевого участия. В том числе и из-за обязательства сбрасываться в компенсационный фонд долевого строительства. Так, участники ЖСК лишены этого обязательства, поэтому могут на старте предлагать цены выгоднее.
- Договор долевого участия обязателен для . Это значит, что процесс покупки квартиры будет достаточно долгим.
- Основания для расторжения договора по инициативе застройщика или по заложены в самом ДДУ и в федеральном законе. Так что заключенный договор долевого участия в 2019 году просто так расторгнуть не получится – нужные основания. И вы не сможете просто так отказаться от его исполнения, читай, от оплаты стоимости договора.
- Получить у застройщика рассрочку на долгий срок достаточно сложно – девелоперы нехотя дают возможность платить за квартиры по ДДУ больше чем в течение полугода. Поэтому придется брать ипотеку. А для этого новостройка должна быть аккредитована у банка, где вы планируете получить ипотечный займ.
Двойные продажи
Существенным плюсом в механизме долевого строительства по 214-ФЗ можно назвать регистрацию договора долевого участия в управлении Росреестра по вашему региону. Дело в том, что эта регистрация в том числе означает проверку по базе всех зарегистрированных объектов в данном многоквартирном доме и исключает повторную регистрацию права требования. Переводя на человеческий язык – это исключает махинации с продажами одной квартиры нескольким людям.
Дело в том, что фактически вы не сразу получаете результат выполнения своих обязанностей. Процесс взаимодействия с застройщиком выглядит так:
- Вы уточняете, что такое ДДУ в понимании выбранного девелопера, нет ли в объекте подводных камней
- Вы заключаете договор долевого участия
- Выплачиваете сумму по договору самостоятельно или с помощью ипотечного займа
- Ждете, пока дом сдадут
Здесь и закрадываются подводные камни. Ведь фактически деньги вы отдали за то, чего еще нет в природе. И пока законодатель не ввел регистрацию договоров в государственных органах, девелоперы пользовались лазейкой и продавали одну и ту же квартиру разным людям. Да, это мошенничество, но по таким схемам до сих пор рассматриваются дела в суде.
Договор долевого участия образца 2019 года требует от заключающих его лиц полностью описать отличительные признаки квартиры, в том числе этажность, нахождение этой квартиры в плане и проектной декларации, а также ее номер. Двойные продажи фактически исключены.
Неустойка
Раньше договора купли-продажи квартир в новостройках не предусматривали четкого алгоритма выставления неустойки при расторжении договора. В случае с применением договора долевого участия проблема решается. В законе четко прописаны ответственность по ДДУ и схема расчета неустойки. Так, можно в случае:
- Нарушен срок сдачи новостройки или передачи ключей дольщику больше, чем на два месяца от даты, указанной в договоре долевого участия
- Есть существенные недостатки в построенном доме – например, трещины в стене
- Застройщик передает вам квартиру меньшей площади, чем это прописано в договоре
Все эти пункты также является в том числе основанием для расторжения договора. То есть вы можете требовать с застройщика как всю сумму договора плюс неустойку, так и просто неустойку и свою квартиру. Посчитать сумму неустойки за просрочку достаточно просто:
- Нужна дата сдачи дома, указанная в договоре ДУ – считаем количество прошедших от нее дней
- Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ на официальном сайте ведомства – это 8,5%
- Далее считаем по формуле: 1/150 Х 8,5% Х количество дней Х стоимость квартиры
Например, за день просрочки при стоимости договора в 1 млн рублей застройщику придется заплатить вам чуть меньше 600 рублей.
Обязанности застройщика по ДДУ
Не будем останавливаться на полной структуре обязанностей застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Сосредоточимся на том, что конкретно интересно дольщику.
- В рамках договора долевого участия застройщик обязан предоставлять в управление госстройнадзора проектную декларацию. Это происходит при регистрации первого договора – поэтому если вы стали первым человеком, который приобретает квартиру в этой новостройке, хоть такая ситуация и редкость, придется контролировать этот процесс.
- Перед заключением договора застройщик обязан предоставить вам всю информацию и документы по новостройке по вашему требованию. Это означает, что у девелопера есть возможность замолчать какую-то информацию, если вы самостоятельно не озвучите вопрос. Что именно нужно спрашивать у застройщика, рассмотрим ниже
- Если вы заключили договор долевого участия, то вы вправе контролировать расходование ваших средств – застройщик обязан тратить их только на строительство многоквартирного дома, в котором будет находиться квартира, принадлежащая вам по праву требования. Фактически, если на месте строительства начала возводить торговый центр, у вас есть право, а у застройщика обязанность ознакомить вас с документами на эту стройку и доказать, что строит он ТЦ за иные, не ваши средства
- Застройщик обязан достроить собственными силами или любыми другими привлеченными силами третьих лиц объект, на который заключен договор долевого участия. Застройщик обязан передать вам квартиру, находящуюся в надлежащем качестве, ровно как и сам объект жилого строительства
- Девелопер обязан оповестить вас об окончании строительства многоквартирного дома не менее чем за четырнадцать дней до окончания самого возведения объекта
- Договор долевого участия образца 2019 года предусматривает обязанность застройщика выплатить вам пени и неустойки, а также вернуть денежные средства, если есть основания для расторжения существующего ДДУ
Уловки застройщиков
Несмотря на достаточно жесткий контроль в сфере долевого строительства, некоторые застройщики находят лазейки в законодательстве и пытаются обойти некоторые обязательные механизмы защиты дольщиков. Другие же и вовсе не брезгуют собирать деньги и пропадать в никуда. Сейчас есть две основные схемы уловок обхода закона о ДДУ.
Вексель
Достаточно запутанная схема, в которой сложно разобраться без знания сопутствующего законодательства. Существует в России так называемый «вексель» — ценная бумага, которую можно купить у организации. В долевом строительстве застройщики действуют следующим образом:
- Они предлагают вам заключить договор долевого участия и заплатить за него с помощью векселя – так якобы дешевле. Или называется любая другая причина.
- На самом же деле причина в другом – согласно закону девелопер может привлекать деньги дольщиков только после получения разрешения на строительство. Если такого нет – то и собирать деньги нельзя. Но если очень хочется, находится лазейка – вексель
- Дольщик, покупая вексель, получает красивую бумагу о том, что застройщик обязуется заключить с ним ДДУ и учесть цену векселя в цене этого договора.
Здесь кроется основной обман. Все нормы ФЗ-214, направленные на защиту дольщика, в схеме с векселем не действуют. Ни неустойки, ни страховка от двойных продаж – ничего. Фактически вас обманывают и вексель может обернуться простой бумажкой.
Вы рассчитываете на то, что застройщик заключит с вами договор, но этого может и не произойти. Причем по любой причине – как незаконной, например, простой уход застройщика вместе с вашими деньгами, так и по законной – банкротство компании. Но в последнем случае обладатели ДДУ защищены компенсационным фондом долевого строительства. А покупатели векселей – ничем. Не покупайте векселя в ответ на заверения застройщика заключить с вами через какое-то время ДДУ
Предварительный договор
Еще более простая схема, в которой недобросовестные застройщики играют на невнимательности покупателя. Так называемый предварительный договор долевого участия отчитается от ДДУ только одним словом, но фактически является просто фиктивной бумагой, ни к чему не обязывающей застройщика. В этом договоре не прописывается ничего, что требует закон от ДДУ. Все риски ДДУ предусмотрены законодателем. В предварительном договоре этого нет.
Фактически, в этом договоре вы просто договариваетесь о том, что в указанный срок (если он есть), застройщик обязуется заключить с вами ДДУ. Что будет указано в этом ДДУ – неясно. И вот еще одно отличие — расчеты по договору долевого участия проводятся уже после регистрации документа в Росреестре. Выходит не очень веселая ситуация:
- Вы заключаете предварительный договор
- Платите застройщику
- Даже если он честный и вы все-таки подписываете настоящий ДДУ, его не регистрируют в РосРеестре из-за каких-то нарушений застройщика
- Все. Ваши деньги у застройщика. Расчеты произведены за предварительный договор. Можете оставаться без поддержки ФЗ-214 и пытаетесь идти в суд доказывать, что вас обманули. Не факт, что получится вернуть хотя бы часть денег.
Не заключайте предварительные договора долевого участия. Только законные ДДУ с регистрацией в Росреестре
Как заключить ДДУ?
Как мы выяснили, федеральное законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к содержанию и механизму как заключения, так и исполнения договора долевого участия. Исполнение всех этих требований как в интересах девелопера, так и в интересах дольщика. Поэтому лучше проверить, все ли нужные пункты есть в ДДУ, который вы планируете заключить. Давайте разберемся подробнее.
Обязательные пункты
Обязательно проверяйте, нет ли в договоре каких-то разночтений или странных вроде «предварительно». Договор долевого участия в строительстве должен быть составлен четко и без каких-то неясностей, все должно быть максимально прозрачно. Вот основные пункты, которые должны содержаться в любом договоре:
- В преамбуле должны быть указаны ваши ФИО, паспортные данные с датой выдачи и адресом регистрации. Вы в договоре называетесь Дольщик или Инвестор.
- Данные застройщика – юридическое лицо, реквизиты, ссылка на устав и данные директора организации. В договоре он будет называться Застройщик
- Строка «Предмет договора». В ней указано, что данный Застройщик обязуется передать вам квартиру с соблюдением законности процедуры в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Отсылка к этому ФЗ необходима, так как это точно подтверждает, что данный договор является договором долевого участия
- Проверяйте наличие данные о многоквартирном возводимом доме. Это не должен быть комплекс домов, даже если вы покупателе квартиру в одном из объектов строящегося микрорайона. Только отличительные черты именно вашей новостройки – количество этажей, наличие балконов и лоджий, адрес, количество жилых помещений, их площадь.
- Вам нужны также отличительные характеристики квартиры, которую вы приобретаете – в ней прописывается этаж, на котором расположен объект, его площадь, планировка с площадью каждой комнаты – в дальнейшем при сдаче вам поможет эта информация принять жилье и обсуждать с застройщиком неустойку или доплату при нарушении количества метров
- Цена договора указывается как за квадратный метр, так и полностью цена договора. Здесь важность вот в чем – после строительства вы принимаете квартиру и происходит замер площади квартиры сотрудниками БТИ. Площадь может отличаться плюс минус 2-3 метра. Если площадь больше – вы будете знать, сколько нужно доплатить застройщику. Если меньше – сколько застройщик должен вам
- Вам нужно указать точный срок передачи вам недвижимости, а также срок сдачи в эксплуатацию самого дома. Обязательно проверьте наличие именно двух дат – иногда бывает, что застройщик сдает дом в срок, а с передачей ключей тянет по полгода и более, занимаясь исправлением недостатков в квартире, на которые не обращает внимания принимающая комиссия
- Ответственность застройщика должна быть четко прописана. Гарантийный срок – минимум 5 лет. Инженерные системы и коммуникации – 3 года минимум.
- Гарантии застройщика на возведение объекта – здесь речь идет о том, что застройщик подтверждает передачу денег за договор долевого участия в компенсационный фонд долевого строительства или же демонстрирует страховые обязательства на эту новостройку
- Информация о разрешении на строительство и информация о земельном участке – собственности или аренда. Если последнее – то на сколько лет. Проверяйте, не отличается ли срок сдачи новостройки от конца срока аренды – цифры должны совпадать. И обязательно смотрите на фразу про срок сдачи – там должно быть написано именно «Срок сдачи», а не «Предварительный срок сдачи». Это важно
- Механизм расчета – по договору долевого участия вы платите деньги после регистрации договора в управлении Росреестра, но никак не до этого. Застройщик может попросить у вас выплатить часть договора заранее, но лучше продемонстрировать ему свою платежеспособность иначе – например, выпиской со вклада в банке на нужную сумму или форматом расчета через банковскую ячейку или аккредитив
Проверяйте всю информацию в договоре долевого участия до его подписания и отправки документов в Росреестр.
Заключение договора (образец)
Сам договор вам предложат подписать в офисе застройщика. Не соглашайтесь подписывать его в тот же день, когда увидели его в первый раз. Вы имеете право дополнить его нужными пунктами и предложить застройщику внести эти исправления в чистовой вариант. Алгоритм должен выглядеть так:
- Вы проверяете всю информацию о застройщики
- Приходите к нему в офис, просите копию ДДУ и проектную декларацию
- Внимательно изучайте все пункты договора, лучше всего – с привлечением юриста, практикующего именно в этой сфере
- Либо вносите правки и договариваетесь с застройщиком
- Либо даете согласие и оставляете свою подпись в договоре
Договор составляет сам застройщик. На нашем сайте можно изучить реальный договор долевого участия. Образец можно .
Пакет документов
Пакет документов, который необходимо собрать дольщику, достаточно невелик. Необходимо собрать:
- Копию паспорта
- Сам договор и приложения к нему
- Дополнительные соглашения с застройщиком – если необходимо
- Заявление дольщика в свободной форме (шаблон предоставляется застройщиком)
Если вы покупаете квартиру через доверенное лицо, придется заключать доверенность у нотариуса. Есть супруг или супруга – придется получить у нотариуса их согласие на покупку. В случае с ипотекой банк подготовить трехсторонний договор о заключении договора долевого участия
Регистрация
За регистрацией договора долевого участия вы можете вместе с представителем застройщика обратиться в несколько мест:
- Управление Росреестра вашего региона
- Многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Срок регистрации увеличится на сутки, зато очередей практически нет
- Подать документы с помощью электронной регистрации – обычно это происходит в случае, если вы покупаете квартиру через ипотечный займ. Как физическое лицо вы можете сделать это самостоятельно, но для этого нужна электронная подпись. Сроки увеличиваются в разы, поэтому проще использовать первые два варианта
После подачи документов вы получаете расписку о том, что бумаги приняты. Если все прошло успешно, то вам выдадут расписку о заключении договора долевого участия. Останется только ждать окончания строительства.
Риски
Несмотря на все прелести договоров долевого участия в 2019 году, новоиспеченный дольщик все равно может столкнуться с тем, что его новостройка станет проблемной. В основном это происходит по причине банкротства компании-девелопера. Законодатель считает, что риски по договорам долевого участия минимальны, так как в этой ситуации будет работать компенсационный фонд долевого строительства. Но так как прецедентов еще не было, остается лишь догадываться, как все будет происходить в реальности.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
