Девелопмент (от англ. Development - развитие, расширение, рост) - это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Профессия подходит тем, кого интересует экономика (см. выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее - "вознаграждение") - и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

Покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

Проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

Формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

Разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

Получение разрешения на строительство;

Наблюдение за ходом строительства;

Проведение маркетинговых исследований;

Сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;

Продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта. В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д. Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности. Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области. Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости. Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей. Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

Место работы

Проектные организации, строительные компании и др.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов. Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса. Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой. Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Где учиться на Девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации - стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.

Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».

Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Оплата труда

Зарплата на 23.05.2019

Россия 40000—140000 ₽

Москва 60000—150000 ₽

Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов. Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски. В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз.

ГУД NEWS - корпоративное издание гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), созданной в апреле 2002 г. Известный афоризм американских девелоперов гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением и, наконец, местоположением".

Список заимствованных слов, входящих в современный русский язык, постоянно расширяется. Многие люди задаются вопросом: «Кто такой девелопер?». Английский глагол «to develop» означает «развивать, разрабатывать».

Девелопер – это специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала.

Главная цель подобной деятельности – получить максимальную прибыль от сделки.

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
8. Получение максимальной прибыли от реализации.

Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Разновидности девелопмента

В зависимости от финансового управления выделяют:

• девелопмент по гонорару – предприниматель получает плату в виде процентов от итоговой стоимости стройки, не принимая финансовых рисков на себя;
• спекулятивный девелопмент – помимо всех выполняемых задач, сам является основным инвестором, рискованность таких проектов покрывается возрастающим доходом;
• строительство с определенной целью, каковой не является получение прибыли.

Последний вид выделяют не всегда.

Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:

• девелопмент жилой застройки;
• загородной;
• коммерческой;
• земельных участков.

Девелоперская компания ее структура

Любая недвижимость сегодня является выгодным способом вложения средств, особенно это касается жилья. Для того, чтобы повысить стоимость объекта, обычного строительства оказывается недостаточно. Девелоперские компании возникают как ответ на современные требования рынка, удовлетворяя требованиям общества.

В основе компании может стоять как одно юридическое лицо, так и группа лиц, осуществляющих инвестиционно-девелоперскую деятельность. Схема может меняться в зависимости от выбранного направления работ.

К типовой структуре относятся:

1. Производственная группа – управления строительством, коммерцией, реализацией.
2. Административно-управленческая группа – юридический и финансовый отделы, бухгалтерия, отдел кадров.
3. Техническая и административно-хозяйственная группа.

Качественное взаимодействие всех звеньев этой цепи обеспечивает профессионализм и высокий спрос на работу компании.

Отличие европейского и отечественного девелопмента

Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.

Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.

На видео о девелопменте

Роль девелоперов становится все ощутимей. Они могут организовать кардинальные изменения, например, строительство здания на пустом участке с нуля, или не столь заметные, но обязательно увеличивающие потенциал объекта недвижимости. Преобразования осуществляются разными способами.

Девелоперы – это предприниматели и специалисты широкого профиля: в юриспруденции, финансах и строительстве. Следовательно, их существует немного и стоимость их услуг достаточно высока.

Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие .

Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости .

Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией старых.

Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) - получение прибыли.

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента :

1. Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды.
2. БТС-девелопмент
   Тут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином.

То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.

Fee-development – это что-то среднее между спекулятивным и БТС-development. Предположим, тот же самый бизнесмен из предыдущего примера не знает, что именно ему стоит построить. Он звонит своему другу-строителю и говорит: «Слушай, у меня тут есть миллион, хочу вложить в недвижимость. Придумай что-нибудь, заплачу 50 тысяч».

То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

Процесс девелопмента на примере

С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

Информация приведена для примера и сильно упрощена.

Анализ местности и потенциальных клиентов
Всё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.

Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.

Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

Этап 2. Проектирование

Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

1. Строители
   На начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
2. Экономисты
   Экономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
3. Дизайнеры
   Тут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Этап 3. Финансирование

Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

1. Не выдают деньги на руки
   Инвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.
2. Не создают единый финансовый аппарат
   Возможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».

Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

Этап 4. Строительство

Строительство состоит из двух подэтапов:

Базовое
Под базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.

Облагораживание
Термин облагораживание можно заменить более понятным словом шлифовка. Шлифовка – дело маляров, штукатуров, плотников и электриков. В нашем примере в торговый центр проводится освещение и интернет, устанавливаются раздвижные двери, выкладывается плитка, красятся стены и потолки.
Более того, ведутся геодезические работы, связанные с украшением местности вокруг корпуса. Геодезисты обустраивают подъезды, парковки и места под будущую рекламу.

Этап 5. Сдача в эксплуатацию

Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

Обычно двух видов:

1. Аренда
   Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
2. Покупка
   Чаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

Этап 6. Эксплуатация и управление

Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:

каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

Подведём итоги

Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

1. Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
2. Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник .
3. Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
4. В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
5. Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.

На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.

Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

Деловой квартал > Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер» , а также «девелоперская деятельность» .

Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

Что такое девелопер

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов .

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии. Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

Компания девелопер - что это

Если объяснить простыми словами, что такое девелопер, можно сказать: это предприниматель, занимающийся девелопментом, т.е. извлечением прибыли за счет создания объектов коммерческой недвижимости. Особенности профессии и анализ ее прибыльности рассматриваются далее.

Разберемся с понятиями: основные признаки

Название профессии и вида деятельности пришло к нам из английского языка, поэтому будет правильно сначала определиться с толкованием понятий исходя из происхождения слов:

1. Глагол to develop означает «развивать», «строить».
2. Существительное development означает «развитие», «создание», «застройка».
3. А существительное developer в этом контексте можно осмысленно перевести как «предприниматель, который строит и развивает».

Таким образом, если говорить простыми словами о том, можно сразу сказать: это предприниматель, деятельность которого непосредственно связана с недвижимостью. Он может вести свою деятельность как ИП или как юридическое лицо. При этом есть несколько признаков, по которым всегда можно определить именно этот вид деятельности:

1. Всегда занимается развитием изначально слаборазвитого места. Например, он застраивает гипермаркет, офисный центр, зону парковки почти на пустой земле.
2. Этот предприниматель под свой риск покупает или арендует земельный участок, привлекает средства для строительства коммерческой недвижимости.
3. Он сам принимает решение о целесообразности строительства здания, а не выступает посредником, спонсором и т.п.
4. Затем он полностью реализует проект и продает здание (или иной объект), чтобы полностью окупить все затраты и получить существенную прибыль.
5. В отличие от риэлтора, он не занимается посредническими услугами. Его бизнес основан на развитии проекта с нуля и до стадии коммерческой окупаемости с целью последующей продажи. Хотя при этом он может продать объект и до наступления рентабельности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Девелопмент зачастую связан именно с коммерческой, а не жилой недвижимостью. Хотя на практике такую четкую границу провести не всегда невозможно.

Видео комментарий по теме:

Разновидности бизнеса

Как правило, это юридическое лицо, относящееся к среднему или крупному бизнесу (исходя из годовых оборотов доходов компании).

Бизнес, связанный со строительством, развитием и последующей продажей коммерческой недвижимости, подразделяется на 2 большие категории:

1. F ee-development . Это коммерческая деятельность, в которой участвует собственно строитель и заказчик. Последний поручает первому вознаграждение за определенные услуги. Застройщик должен подобрать оптимальный земельный участок под строительство недвижимости, составить технико-экономическое обоснование проекта, способствовать заключению контрактов, проведению строительства и т.п. По сути, речь идет о делегировании некоторых задач.
2. Speculative development – т.е. спекулятивный девелопмент. В этом случае он сам инициирует и реализует проект. Существенное отличие от первого вида в том, что спекулятивный предполагает ведение бизнеса на свой страх и риск. А в первом случае компания просто выполняет заказ другого юридического лица.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Иногда выделяют еще один вид этого бизнеса – так называемый BTS - development . В этом случае можно сказать простыми словами, что это такое лицо, которое по запросу заказчика занимается строительством конкретного недвижимого объекта под конкретные, заранее определенные цели.

С другой стороны, классифицируют и в зависимости от тех объектов недвижимости, строительством которых занимается компания:

• коммерческой недвижимости;
• жилой;
• загородной;
• участков земли (land-development).

Этапы бизнеса: из чего состоит development

Существует несколько подходов к выделению этапов. Обычно создание и развитие объекта недвижимости осуществляется за 5-6 стадий:

1. Предварительный этап – анализ экономической ситуации конкретной страны и региона, анализ рыночной конъюнктуры, степени развития места, его потенциала, коммерческой привлекательности будущего здания.
2. Детальная разработка проекта с технико-экономическим обоснованием его потенциальной рентабельности. Анализ местоположения в связи с коммерческой привлекательностью будущего здания.
3. Подготовка к строительным работам: заключение контрактов, документальная работа, получение разрешений, собственно финансирование.
4. Строительство.
5. Маркетинг, эксплуатация объекта, раскрутка его коммерческой привлекательности.
6. Продажа и получение прибыли.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если попытаться объяснить простыми словами, кто такой девелопер и связать это понятие с аналогами в русском языке, то наиболее близким термином будет «застройщик». Однако степень соответствия во многом условная. Застройщик – это строительная компания, которая имеет земельный участок и возводит на нем здание. Девелопер же часто не занимается собственно строительством. Он привлекает средства, инвестирует собственные активы в возведение здания с целью последующей его продажи.

Что должна уметь делать компания

• оценка коммерческого потенциала места расположения будущего объекта;
• анализ текущей рыночной ситуации в соответствующей нише;
• прогноз в среднесрочной и долгосрочной перспективе относительно развития недвижимости;
• документальное сопровождение процесса на всех этапах: покупка земельного участка, разрешение на строительство, приемка;
• непосредственный контроль за ходом строительных работ, а также приемки объекта;
• маркетинговые исследования с целью определения наилучшего пути и срока продажи здания.

Т.е. , компания должна держать в штате несколько инженеров, юристов, маркетологов и других специалистов: важно понимать, что это такое сложное явление, которое невозможно адекватно оценить одному человеку.

Сильные и слабые стороны

Очевидный плюс этого бизнеса состоит в том, что он позволяет получать огромную прибыль за счет продажи коммерчески успешного здания, которое имеет большой потенциал прибыльности. Однако он имеет и существенные недостатки:

• зависимости от конъюнктуры различных рынков;
• высокая цена ошибки;
• большие финансовые вложения;
• довольно длительный срок окупаемости и др.

Девелопер кто это и чем занимается: обзор профессии + 10 лучших девелоперских компаний России

Профессия девелопер направлена на получение прибыли от строительства объектов коммерческой недвижимости.

Существует два типа девелопмента. Fee-development: специалист не несет финансовых обязательств, работу оплачивает заказчик.

Speculative development: специалист регистрирует компанию – юридическое лицо и несет полную ответственность за проект. Проявить свои профессиональные навыки специалист может в строительных компаниях и в качестве руководителя собственного девелоперского агентства.

Общая информация

Чем занимается девелопер:

• поиск участка, расчет его ценности – финансовой и коммерческой;
• изучение рынка недвижимости и определение эффективной эксплуатации объекта;
• формирование идеи с указанием площади и назначения недвижимости;
• подготовка эскиза и необходимой проектной документации, согласование в соответствующих организациях;
• оформление разрешительных документов на проведение строительства;
• возведение здания;
• сдача в аренду или продажа объекта.

Кроме этого, на специалиста возлагаются вопросы финансовой сферы, связанные с возведением объекта и его реализацией. Также специалист занимается поиском инвесторов для реализации проекта, рассчитывает возможные риски и объем затрат, при необходимости заключает договоры кредитования с банковскими организациями.

Преимущества и недостатки профессии

Учитывая должностные обязанности девелопера, занимать должность специалиста может человек, разбирающийся с различных сферах:

Профессия предполагает многопрофильность, поэтому на отечественном рынке недвижимости по-настоящему квалифицированных девелоперов не много, отсутствует конкуренция в данной сфере деятельности.

К преимуществам относятся:

• высокие заработки;
• востребованность специалистов;
• возможность реализовать интересные архитектурные и коммерческие проекты.

• частые стрессовые ситуации;
• необходимость сотрудничать со многими государственными и муниципальными организациями;
• умение работать с большим объемом документов.

Это важно! Даже незначительная ошибка в работе имеет решающее значение, поскольку может привести к многомиллионным потерям. Кроме этого, востребованность специалистов зависит от экономической ситуации и наличия кризисных явлений в стране.

Где пройти обучение

Сфера девелопмента развивается постепенно, опытных специалистов немного. Чаще всего девелоперы – люди, которые работали в сфере строительства, проектирования зданий, выпускники строительных и экономических факультетов высших учебных заведений.

Наиболее близкие специальности – «Менеджмент организаций», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Промышленное и гражданское строительство».

Опытному девелоперу потребуется юридическое и экономическое образование, свободное владение иностранным языком. Главная особенность профессии – специалист должен регулярно повышать уровень квалификации, посещать курсы, стажироваться за границей в крупных компаниях.

Полезно для девелопера получить специализацию МBА – управление проектами. Получить практическую помощь можно, пройдя стажировку в полевых, реальных условиях. Для этого предусмотрены Individual Professional Project. Также получить необходимые навыки можно в школе менеджеров.

Это важно! Многие девелоперские компании предлагают услуги по обучению специалистов необходимым навыкам. Это гораздо эффективнее и дешевле, чем вкладывать часть бюджета на поиск квалифицированных специалистов.

Зарплата варьируется в диапазоне от 20 до 120 тысяч рублей . Столичные зарплаты составляют от 60 до 250 тысяч рублей .

Прежде всего, необходимо понимать, что работа девелопера предполагает серьезную ответственность за проект, стоимость которого оценивается миллионами. Конечно, зарплата сполна компенсирует риск и степень ответственности.

Учитывая дефицит квалифицированных кадров, работодатели предлагают опытным девелоперам бонусы и социальные пакеты с расширенным перечнем услуг.

Зарплата состоит из:

• фиксированной ставки;
• бонусов – процентов от стоимости каждого объекта, введенного в эксплуатацию.

Топ-10 лучших отечественных девелоперов

Вторую место занимает холдинг «Setl group» (Санкт-Петербург), а третье – группа компаний «ПИК» (Москва).

Сегодня список лучших застройщиков выглядит следующим образом:

1. группа «ЛСР» – 2,34 млн. кв. м.;
2. холдинг «Setl group» – 1,98 млн. кв. м.;
3. ГК «ПИК» – 1,8 млн. кв. м.;
4. ГК «Мортон» – 1,7 млн. кв. м.;
5. ГК «Лидер групп» – 1,13 млн. кв. м.;
6. ГК «ВКБ-новостройки» – 1,1 млн. кв. м.;
7. ГК «ЮгСтройИнвест» – 1,05 млн. кв. м.;
8. ГК «СУ-155» – 991 тыс. кв. м.;
9. ГК «Эталон» – 852 тыс. кв. м.;
10. ФСК «Лидер» – 763 тыс. кв. м.

Путь к успеху

1. Образование и необходимые навыки.

В сфере девелопмента работают люди из разных профессий. Отдельного курса обучения, который дает специальное образование, не существует. Чтобы успешно работать в области девелопмента, необходимо:

• иметь высшее образование по специальности, близкой к девелопменту;
• пройти курсы обучения в сфере управления строительными проектами, финансов и делового администрирования;
• получить лицензию, которая дает право осуществлять деятельность на рынке недвижимости, лицензию риэлтора или застройщика.

Необходимо понимать, что настоящий профессионал должен разбираться в строительной тематике, уметь корректировать и направлять финансовые потоки, быть хорошим психологом и маркетологом. Такой багаж знаний необходим для принятия важных решений, связанных с выбором и покупкой земельного участка, финансированием, контролем строительства и продажей объекта.

Это важно! Опытные специалисты рекомендуют начинать профессиональную деятельность в команде надежного предпринимателя в области недвижимости. Хорошим стартом станет работа, связанная с покупкой и продажей объектов недвижимости. За это время желательно сформировать личный стартовый капитал, позаботиться о положительной кредитной истории – это необходимые условия для успешной девелоперской деятельности в будущем.

2. Личностные качества.

Чтобы стать успешным девелопером, необходимо обладать следующими качествами:

• умение воспринимать и обрабатывать большие объемы информации;
• стрессоустойчивость;
• умение достигать целей;
• умение планировать рабочий процесс.

Специалист в области девелопмента должен быть лидером, поскольку для успешной реализации коммерческих проектов потребуется работать в команде и координировать работу специалистов. В команде необходимы специалисты в сфере:

3. Деловые и партнерские отношения.

Профессия девелопера предполагает построение и поддержание большой сети деловых связей. Необходимы партнерские отношения с представителями банковской сферы, инвесторами, архитекторами, строителями и инженерами, адвокатами, подрядчиками, арендаторами, брокерами и оценщиками.

Успех во многом определяют люди, с которыми приходится работать, поэтому сотрудничать нужно с лучшими и проверенными партнерами. Привлекая профессионалов в области строительства, вы будете уверены в качестве и своевременной сдаче каждого объекта. Доверие банковских организаций и инвесторов позволит получить индивидуальные условия кредитования.

4. Готовность рисковать.

Выбирая профессию девелопера, необходимо быть готовым к высокой степени риска. Задача опытного девелопера заключается в поиске и принятии решений с минимальными рисками. Также необходимо уметь найти способы уменьшения рисков.

Специалисты рекомендуют зарегистрировать компанию юридическим объектом. Такое решение оградит вас от возможных финансовых рисков. Конечно, юридическая деятельность потребует оплачивать налоги и вести бухгалтерский учет, но главное преимущество заключается в том, что учредитель не обязан оплачивать собственным имуществом и сбережениями долги фирмы.

5. Проблемные ситуации.

Реализация проекта неизбежно связно с определенными трудностями. Важно понимать, что для каждой сложной ситуации нужно найти несколько вариантов решения. Существует множество путей выхода из проблемных ситуаций:

• творческое планирование;
• сотрудничество с владельцами прилегающих земельных участков;
• оптимизация проекта по времени и финансовым расходам.

6. Творческий подход.

Любой коммерческой проект начинается с идеи. Девелопер должен максимально четко представлять – что может заинтересовать людей, какой спрос будет на проект в будущем. Профессиональные девелоперы всегда используют только инновационные технологии, надежные материалы. Только благодаря креативности в городах появляются небоскребы, роскошные торговые центры.

7. Работа с недвижимостью.

Специалисты отмечают, что деятельность с жилой недвижимостью проще. Однако работа с коммерческой недвижимостью открывает возможности для высоких финансовых доходов и в меньшей степени регулируется государством. Именно поэтому самые успешные девелоперы строят карьеру и зарабатывают капиталы, работая с коммерческими объектами.

Как увеличить доходы:

• исследуйте и анализируйте изменения на рынке недвижимости;
• контролируйте изменение цен – приобретайте объекты в период падения расценок, и продавайте, если цены растут;
• часть прибыли обязательно вкладывайте в развитие предприятия, это обеспечит развитие бизнеса и рост доходов.

Карьера имеет определенную специфику. В эту сферу бизнеса приходят уже опытные управленцы, которые готовили и вели несколько проектов. Развивать бизнес можно в нескольких направлениях:

• открыть собственное девелоперское агентство;
• сформировать команду профессионалов;
• занять высокую должность в совете директоров крупной, влиятельной корпорации.

Начинать карьеру данной профессии лучше всего в рамках fee-девелопмента – наладить сотрудничество с инвесторами и выполнять подряды. После накопления собственных средств можно открыть собственную компанию и вести индивидуальную деятельность. Конечно, на данной стадии развития возрастают риски и ответственность, но доходы также увеличиваются в десятки и даже в сотни раз.

Статья написана по материалам сайтов: ru-act.com, ktonanovenkogo.ru, delovoy-kvartal.ru, 2ann.ru, goldengalaxy.ru.

1. Девелопмент

2. Полный комплекс мероприятий девелопмента

Разработка концепции проекта

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

3. Девелопмент в архитектуре

Девелопмент — слово, используемое в среде русских риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимым имуществом, но и с ещё не готовой недвижимым имуществом (такой риелтор называется « »).

Девелопмент означает развитие недвижимого имущества — проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

Девелопмент - это качественного преобразования земельного участка, обеспечивающий увеличение его коммерческой ценности. В результате девелоперских мероприятий земельный участок как объект недвижимого имущества приобретает новый рыночный статус существенно выше предыдущего.

Итак, основная цель девелопмента заключается в формировании и развитии земельного участка как нового товара, подготовленного для осуществления инвестиционных и коммерческих целей.

Девелопмент

Девелоперские организации обычно работают с архитектурными и строительными предприятиями, занимаясь финансированием и брокерством. Деятельность девелопера на рынке жилья можно сравнить с деятельностью продюсера в шоу-бизнесе.

Термин образован путём заимствования английского слова development, в переводе «развитие, расширение, развертывание, рост; эволюция», то есть в оригинале общеупотребительного слова, которое можно применять в любых контекстах. В Российской Федерации «девелопером» также могут называть разработчика ПО, картридж для копировального аппарата и др. Аналогичная история произошла в русском языке и с некоторыми другими английскими словами, например, со словом «паттерн».

Создание практических решений в рамках реализации проекта коммерческой или жилой недвижимого имущества является одним из основных направлений деятельности нашей фирмы .

Правильно выстроенная концепция, учитывающая маркетинговые, архитектурные, территориальные, правовые и социальные аспекты, определяет успех любого проекта.

Разрабатывая бизнес-план развития проекта, мы берем за основу маркетинговые исследования и глубокий анализ конъюнктуры рынка, учитывая малейшие его изменения. Это позволяет правильно определить позиционирование и формат объекта недвижимого имущества, его функциональное назначение, объем и тип целевой аудитории, на которую ориентирован проект. Эти факторы впоследствии влияют на дальнейший девелопмент недвижимого имущества.

В процессе девелопмент-идеи рождается идея и образ проекта, определяющие его уникальность. Мы ориентируемся на самые актуальные мировые тенденции с учетом реалий локального рынка, активно используем накопленный опыт собственных девелоперских проектов, точно определяя все составляющие успешного проекта от архитектурных и дизайнерских совершенно точноий, состава будущих арендаторов до грамотного продвижения, запуска и управления проектом.

Строительный девелопмент организации предусматривает за всеми этапами жизненного цикла проекта и включает в себя:

Поиск наиболее перспективных площадей

- Анализ рынка проектов

Разработку ТЭО

Создание бизнес-плана

Привлечение финансирования

Разработку архитектурной концепции

Подготовку архитектурно-строительной документации

Получение разрешений и согласований

Возведение объекта

Последующую эксплуатацию или реализацию объекта

Полный комплекс мероприятий девелопмента

Полный комплекс мероприятий девелопмента включает следующие ключевые элементы:

Разработка концепции и бизнес-плана Проекта

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

Получение разрешения на выполнение строительных рабо

Разработка концепции проекта

Слово Концепция происходит от латинского conceptio, что означает «восприятие». Концепция - это система взглядов на тот или иной объект, которая раскрывает идею, формирует целостное представление о проекте. Каждый инвестиционный проект требует предварительного анализа ситуации на рынке, обоснования выбранной концепции проекта и подготовки бизнес-плана.

Маркетинговая концепция - определяет максимальное соответствие объекта потребностям рынка и отражает существующие возможности по его реализации.

Маркетинговая концепция состоит из следующих составляющих:

Разработка и формирование маркетинговой стратегии проекта

Позиционирование Проекта - с учетом рыночных тенденций и потребительских предпочтений. Основывается на выбранной целевой аудитории и ценовой нише Проекта;

Определение товара - четкое формирование и описание конечного товара , который выводится на рынок для реализации конечным покупателям. В качестве товара могут рассматриваться как земельный участок в виде объекта недвижимого имущества с комплексом девелопмента, так и централизованный дачный поселок.

Стратегия продаж и программа продвижения - комплекс мер, направленных на успешную реализацию Проекта. В основу стратегии реализации Проекта положены следующие определяющие принципы:

устойчивая ориентация на приобретателя;

высокая информированность потенциальных клиентов о преимуществах предложения.

Архитектурно - строительная концепция настройки

Рекомепреимуществахитектурному стилю поселка и проектов домов, включая набор помещений и их зонированию в доме.

Технические характеристики и оснащение строений.

Благоустройство общественных зон

Подготовка схемы застройки участка (схемы Генплана) с определением количества приусадебных участков.

Бизнес план

Для инвестора/Застройщика ключевым фактором при принятии решения о реализации того или иного Проекта является его экономическая целесообразность. Организация предоставляет услуги по составлению бизнес-плана и разработке технико-экономического обоснования проекта, включая:

расчет необходимого объема инвестиционных вложений

разработку плана-графика строительства и освоения инвестиционных средств

разработку прогнозного плана продаж

составление прогнозного потока денежных средств

расчет ключевых финансовых показателей по проекту

Изменение разрешенного вида использования и согласование ИРД

В соответствии с целью приобретения земельного участка проводится оформление и согласование вида разрешенного использования участка.

Получение Постановления об изменении разрешенного вида использования предполагает оформление в надлежащем порядке в официальных органах и структурах власти исходно-разрешительных документов и согласований.

Проведение инженерно-геологических и экологических изысканий Необходимым условием получения согласований по Акту о размещении земельного участка, является проведение целого комплекса инженерно-геологических и экологических изысканий:

Геодезические работы

Топографическая съемка

Геологические изыскания (геоподоснова)

Радиационно-экологическое обследование

Проведение оценки воздействия на окружающую среду

Итогом этого этапа является оформление полного пакета разрешений и согласований, необходимых для ведения градостроительной проработки и получения разрешения на проектирование и строительство.

Градостроительная проработка с получением соответствующих согласований

Результатом этапа является согласование места размещения объекта строительства в градостроительном Плане района, утверждение зонирования территории застройки на Градостроительном совете, получение градообоснования, на основе которого выдается архитектурно - планировочное задание на проектирование (АПЗ).

В рамках данного этапа согласовывается и утверждается План застройки территории земельного участка и получается разрешение на целевое проектирование.

Получение технических условий на инженерные коммуникации

Получение технических условий на коммуникации с указанием трассы прокладки и определением типов необходимого инженерного оборудования.

Согласование Проекта застройки (Генплана) и Сводного плана сетей

После получения разрешения на проектирование объекта строительства, мы приступаем к архитектурной и инженерной стадии Проекта, т. е. начинаем разработку Генплана и Сводного плана сетей, затем проходим процедуру их согласования и экспертизы.

Получение разрешения на выполнение строительных рабо получаемый результат - Выход на строительную площадку.

Девелопмент в архитектуре

Сегодня дом уже не является просто сооружением. Любая становится выгодным вложением средств, что в наибольшей степени касается жилья. Но для повышения стоимости жилых помещений необходим несколько иной подход по сравнению с обычным строительством. В связи с потребностью отвечать на требования рынка жилья и максимально адаптировать сооружения к высоким стандартам современности с расчетом на будущее, возникло такое понятие как девелопмент недвижимого имущества.

Развитие недвижимого имущества требует специального профессионального подхода к формированию самого проекта. Поэтому в процессе формирования проекта, развития и строительства значительную роль играет не столько маркетолог или юрист, сколько архитектор.

В статье рассмотрены основные понятия процесса девелопмента, его виды, стадии развития, а также основные аспекты девелоперского анализа и последующее влияние проектов на городскую среду.

Термин "девелопмент" появился в Российской Федерации сравнительно недавно, но уже активно используется практически во всех сферах науки и творчества. Фактически девелопмент означает развитие.

Вариабельность значений и смысловых оттенков термина "девелопмент" позволяет использовать его практически в любой сфере науки, придавая ему определенные, присущие только данной сфере знаний, оттенки значений. В контексте строительства девелопмент означает "качественное преобразование недвижимого имущества, обеспечивающее возрастание ее стоимости ", либо "это особая реакция рынка недвижимого имущества на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества".

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимой собственности на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимого имущества. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: жилья будет приспосабливаться к новой социально3экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимого имущества.

Как качественное преобразование недвижимого имущества девелопмент представляет собой единство физических, экономических и правовых процессов. Любое развитие объекта недвижимого имущества связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне, но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента.

В современных условиях, отличающихся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимого имущества является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимого имущества, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимости — с другой.

Существует и такое понятие как редевелопмент — реконструкция, перепозиционирование уже существующего объекта. Этот вид деятельности предполагает создание новых объектов на основе старых, требующих модернизации или реконструкции и получении от этого Прибыли.

Подтипов девелопмента существует столько же, сколько типов недвижимого имущества, т.е. есть девелопмент земли, жилья, офисных помещений, промышленных, торговых зданий и т.д. по этим категориям подразделяется и редевелопмент.

Существует два основных вида девелопмента — fee (когда девелопер не несет финансовых рискови за свою работу получает фиксированный гонорар) и speculative (девелопер вкладывает в проект собственные средства, выстраивает финансовую схему проекта самостоятельно).

Fee development — девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или от будущего проекта. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами.

Выбор девелопера происходит, как правило, посредством аукциона. В таком проекте обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые компании и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

Speculative development — , когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды.

Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и при fee development, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских займов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимого имущества.

В зависимости от того, какие принципы для девелопера являются первоочередными, девелопмент может быть доходноориентированным или стоимостноориентированным.

В зависимости от подхода к разделению процесса реализации проекта, различают девелопмент различных степеней стадийности:

1. 33х стадийный (развитие, контракт, выполнение).

2. 33х стадийный с подфазами (концепция проекта + подфазы, контрактная стадия, реализация проекта + подфазы).

3. 43х стадийный (концепция девелопмента, планирование, выполнение, завершение проекта).

4. 43х стадийный с вариацией фаз (предварительный этап, проектно3конструкторские работы, строительство, пусконаладочные работы).

Девелопмент можно разделить на следующие стадии развития:

предпроектная стадия

— анализ состояния рынка недвижимости;

— подбор объекта недвижимого имущества;

— формирование стратегии проекта;

— инвестиционный анализ;

— оформление исходно3разрешительной документации;

— привлечение кредитных и инвестиционных средств.

стадия проектирования

— разработка финансовой схемы, финансирования;

— формирование архитектурно3инженерной группы;

— привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;

— руководство проектированием;

— проведение конкурса на строительные работы.

стадия строительства

— координация ведения строительных работ;

— контроль качества строительства и сметных расходов.

стадия реализации

— анализ рынка, реализация площадей;

— контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Архитектор как специалист участвует в процессе девелопмента на первых трех стадиях: при разработке концепции и предварительном рассмотрении проекта, оценке местоположения, технико-экономическом обосновании проекта и собственно проектировании. В любом случае роль архитектора как специалиста очень велика при формировании проекта, во время его развития и завершения.

Большое внимание уделяется прединвестиционной фазе девелоперского проекта. Если в случае классического управления проектами в распоряжении заказчика имеется, как правило, концепция проекта или хотя бы видение того, что он хочет реализовать (жилой дом, офисное здание, промышленное ), то в случае девелоперского проекта в широком смысле заказчик чаще всего ждет от девелопера предложений — какой проект реализовать с тем, чтобы максимизировать будущие Прибыли и минимизировать затраты. Именно поэтому обзор рынка недвижимости, подбор объекта, а в широком смысле проекта является значимым этапом.

Выбор местоположения — один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Однако, несмотря на всю сложность задачи, подбор участка для speculative development намного проще, чем для девелопера, строящего здание для конкретной фирмы.

Проводится также SWOT анализ, который дает оценку характеристик проекта с его сильных и слабых сторон в сравнении с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок (S — strength, "сильные стороны"; W — weakness, "слабости"; O — opportunities, "возможности"; T — threats, "опасности".).

В Российской Федерации девелопмент начал развиваться в последние годы после того, как появились заказчики, уделяющие внимание не только количественным показателям, но и качеству реализуемых проектов.

Ведь пока рынок недвижимого имущества не насыщен, а высок, покупают все, не обращая особого внимания на качество выполнения проекта и его концептуальность. Однако активное строительство объектов коммерческой недвижимого имущества, в первую очередь торговой, может коренным образом изменить эту ситуацию.

Классическая украинская схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы. В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимого имущества, возникшая в результате маркетинговых исследований. В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимого имущества, который будет наиболее эффективен в данном месте.

В целом понятие "девелопмент" практически малоизвестно в странах СНД. Однако темпы развития недвижимого имущества и степень "европеизации" современного общества позволяет прогнозировать обширное использование этого термина. Также очевидно активное участие иностранных организаций в проектной и строительной деятельности.

Градостроительство фактически не настолько радикально меняет свое значение, однако принципы формирования пространств и требования к ним увеличиваются. В целом, данная сфера науки также претерпевает изменения в связи с активным участием здесь иностранным проектировщиков и идеологий.

Роль девелоперов как многопрофильных специалистов стремительно растет в связи с расширением границ рынка и увеличением требований к недвижимого имущества. Большое значение также приобретает редевелопмент — комплексная реконструкция сооружений.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимого имущества ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимого имущества, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимого имущества должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), таки иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.

Источники

postscriptum.com.ua/ ПостСкриптум

budzem.com.ua Земельний портал Украины

ru.wikipedia.org/wiki/ ВикипедиЯ - свободная энциклопедия

Энциклопедия инвестора . 2013 .

Смотреть что такое "Девелопмент" в других словарях:

Девелопмент - (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, рост недвижимости») это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка … Википедия

Девелопмент - (development) 1) процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами); 2) область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая… … Экономико-математический словарь

девелопмент - 1. Процесс развития и улучшения участка земли (напр., его застройка жилыми комплексами). 2. Область деятельности, участники которой (девелоперы) занимаются развитием проектов недвижимости, выбирая место застройки и привлекая инвестиции. Смысл… … Справочник технического переводчика

ДЕВЕЛОПМЕНТ - Такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

Девелопмент-Юг - ООО СИК Девелопмент Юг Тип ООО Год основания 1995 Расположение … Википедия

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое , говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

Вконтакте

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости . Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик .

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России ?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией .

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

1. Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
2. Поиск участка.
3. Создание проекта и оценка его стоимости.
4. Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
5. Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

Виды девелопмента

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

• жилой отрасли;
• коммерческой;
• загородной недвижимости;
• земли и земельных участков.

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для з емельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

• мощности, которые планируется размещать на объекте;
• въезд и выезд на ближайшие магистрали;
• объем строительных работ.

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

• по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
• уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
• воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента . Его характерными чертами являются:

1. Относительно невысокая стоимость.
2. Расположение далеко от центра города.
3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

• расположение объекта в уникальном месте;
• оригинальный внешний вид;
• при сооружении использовались новые технологии;
• выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
• предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

• сдачи объекта в аренду;
• использования как помещения для фабрики, завода, другой производительной деятельности;
• продажи.

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

• fee development ;
• speculative.

Первый вид – находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент , то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.