Бакалавр, студент

• ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
• РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
• МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН
• ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

Изучено понятие кадастрового учета объектов недвижимости, регистрации прав. Рассмотрены внесенные поправки в существующую нормативно-правовую базу.

• Зарубежный опыт физического воспитания студенческой молодежи
• Самостоятельность судебной власти и конституционные реформы в Республике Армения
• Мероприятия по охране земельных ресурсов в генеральном плане

Сфера регулирования оборота имущественных отношений затрагивает в своей деятельности целый ряд проблем, особую сложность представляют вопросы государственного кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости.

С 2017 года вступили в силу ряд изменений в правила ведения государственного реестра в электронном виде, сроки оказания государственных услуг, исключено дублирование функций.

Рассмотрим подробнее систему государственного кадастрового учета, со всеми произошедшими изменениями в законодательной базе.

На сегодняшний день действует Федеральный Закон «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями на 28 февраля 2018 года), а также Федеральный закон «О кадастровой деятельности» (с изменениями на 28 февраля 2018 года) 218-ФЗ. Закон «О кадастровой деятельности» пришел на смену Федеральному закону «О государственном кадастровом учете» - ФЗ № 221 .

Следует отметить, что до 2017 года действовало два реестра. В первом регистрировались права на недвижимость и сделки с ней. Вторым реестром являлся государственный кадастр недвижимости. С 2017 г. они объединены. В настоящее время действует Единый реестр недвижимости.

Существенно упростились многие процедуры по оказанию услуг, некоторые из них стали осуществляться при помощи интернета. Еще одним немаловажным фактом является упрощение ряда процедур и сокращение сроков обработки. Действующие сроки (в рабочих днях) приведены в таблице 1.

Таблица 1. Сроки проведения государственной регистрации права и кадастрового учёта

Объекты недвижимости, по которым ведется государственный кадастровый учет, - это сооружения, земельные наделы, здания и их части, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места.

Проведение кадастрового учета и регистрацию прав на недвижимость теперь имеет право осуществлять лишь Росреестр и его территориальные органы, полномочия по данному вопросы не могут быть переданы подведомственным учреждениям.

Согласно нового законодательства, появилась возможность одновременной государственной регистрации и наоборот. Учет и государственная регистрация будут проводиться одновременно в следующих случаях:

• создания объекта недвижимости (за исключением ситуаций, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной государственной регистрации прав);
• образования объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участка или расположенной на нем недвижимости для государственных и муниципальных нужд);
• прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;
• образования или прекращения существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащие государственной регистрации.

Проанализировав статистические данные, составили диаграмму, в которой указали количество заявлений об осуществлении государственного кадастрового учета и запросов о предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости, в части земельных участков в период за 2015-2016 годы (по данным Государственного Национального доклада о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан в 2016, 2017 годах) . Согласно данных, наблюдается снижение количество заявлений об предоставлении сведений из ГКН и обращений за непосредственной постановкой на кадастровый учет объектов недвижимости.

Рисунок 1. Предоставление сведений из ГКН

Анализ обращений граждан в Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Башкортостан в 2017 году позволяет классифицировать их по темам (Таблица 2.).

Таблица 2. Тематика обращений в Росрееестр

Подведем итог. Кадастровым учетом признаются действия, производимые специальными органами, которые должны вносить сведения об объекте недвижимости в государственный реестр. Данные сведения признаются официальным свидетельством существования объекта недвижимости.

Рассматривая произошедшие поэтапно изменения в кадастровом учете на примере временных рамок, действительных для Уфимского района (следует отметить, что для различных регионов этот переходный период имел разную продолжительность). Для Уфимского района, переходный период можно поделить на этапы: до 1 сентября 2012 года и с сентября 2012 года по 1 января 2013 года .

На данный момент, благодаря изменениям законодательной базы, произошло значительное упрощение процедуры постановки объекта недвижимости на кадастровый учет с дальнейшей регистрацией прав на него. С этого года - это можно делать одновременно.

Список литературы

1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан за 2016 год. Уфа. – 2017 г.
2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан за 2015 год. Уфа. – 2016 г.
3. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция).
4. Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 N 221-ФЗ (последняя редакция)

Последнее обновление: 28.06.2018

Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре , с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года - ЕГРН ).

Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.

ЕГРП - Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество . Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных ) и прекращенных правах на объекты недвижимости , информация о правообладателях, и о существующих . Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое ), данные о площади помещений, и т.п.

ЕГРП основан (введен в действие ) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу - «Росреестру» . Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных .

С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости ), и создали единую базу данных ЕГРН .

ЕГРН - Единый Государственный Реестр Недвижимости . Эта система объединила систему регистрации прав (ЕГРП) и систему учета объектов недвижимости (ГКН) в одну общую базу данных.

«Росреестр» (она же Регпалата ) - полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии . Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра) .

УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) = Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение ). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) .

ФКП - Федеральная Кадастровая Палата - структурное подразделение УФРС , которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы ), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства ), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН , соответственно.

После создания единого реестра недвижимости ЕГРН , у граждан появилась возможность подать одно заявление сразу на две операции - на проведение регистрации прав и на проведение кадастрового учета . В остальном все осталось по-прежнему (подробнее на сайте Росреестра - ).

О регистрации сделок купли-продажи квартир

Согласно закону (п.6, ст.1 Откроется в новой вкладке.">ФЗ-218 от 13.07.2015 - «О государственной регистрации недвижимости» ) все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации - т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН ).

При этом с 2013 года регистрация недвижимости - . Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке , осталась только регистрация перехода права . Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права .

Одновременно с этим (по факту перехода права ) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.

Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие - «регистрация сделки купли-продажи квартиры », хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп , свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.

Список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от конкретной ситуации - например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке» , какой тип договора является для существующего права собственности Продавца, Продавец, есть ли в числе собственников или нет, и т.п.

В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы - для частных случаев.

Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на , и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на ).

Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам - отдельно для каждого случая ):

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:

• Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) - документы
  На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика ), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства ).
  В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик , так и сам дольщик; как это происходит описано здесь - .
  Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав , а перечень этих документов представлен здесь - .
• Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) - документы
  Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик . Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь - .

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:

• Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке - документы
  Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае - документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь:
  — ;
  — .
• Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке - документы
  Здесь перечень документов для регистрации - тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь - .

Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки - Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже ).

Кстати, с июля 2016 года новым собственникам квартир (подробнее см. по ссылке ).

Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физлиц 2 000 руб. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестра - .

Куда подавать документы на регистрацию сделки с квартирой?

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы» . Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственностина квартиру.

Местные отделения УФРС в Москве с 2014 года не работают с физлицами. (подтверждение - )

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой (для регистрации прав и перехода прав на недвижимость ), можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы» , так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра .

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав - через интернет (см. ссылку ниже ).

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ - всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

Сотрудники обязаны только принимать документы на регистрацию, но не обязаны проводить их правовую экспертизу (т.е. не проверяют их на подлинность и правильность оформления ). А значит, возможны случаи некорректно подготовленных документов (ошибок в договорах, недостатка информации в составе пакета документов и т.п. ), которые приводят к приостановкам/задержкам в регистрации , или даже отказам в регистрации (см. ниже об этом ).

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию ).

В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют (с 1 января 2017 года ):

• для квартир в простой письменной форме = 7 рабочих дней;
• для Договоров купли-продажи (ДКП) квартир в = 3 рабочих дня;
• для Договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве = 7 рабочих дней;
• для Договоров ипотеки квартир = 5 рабочих дней.

При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через , то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Эти данные из государственного реестра недвижимости являются основным и единственным свидетельством - кто, чем, и на основании чего владеет . Поэтому любую проверку документов при покупке квартиры начинают, обычно, с заказа такой Выписки .

Заказать Выписку из ЕГРН можно как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте - (через встроенный сервис API Росреестра ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">«ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне ).

С 01.01.2017 г. в соответствии с принятым Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» процедура Государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав может осуществляться как одновременно, так и раздельно.

Одновременно Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в случаях:
1) образования объекта недвижимости,
2) прекращением существования объекта недвижимости,
3) образованием или прекращением существования части объекта недвижимости.

Государственная регистрация прав осуществляется отдельно от Государственного кадастрового учета в случаях:
1) возникновения права на созданный объект недвижимости,
2) возникновения права на образованный земельный участок,
3) прекращения прав на объект недвижимости,
4) перехода права на объект недвижимости,
5) подтверждения прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
6) подтверждения прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»,
7) ограничения прав на объект недвижимости и обременения объекта недвижимости, а также прекращения таких ограничения и обременения.

Государственный кадастровый учет осуществляется отдельно от Государственной регистрации прав в случаях:
1) создания объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию,
2) прекращения существования объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРН,
3) образования или прекращения существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, если в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» такие ограничения и обременения не подлежат государственной регистрации в ЕГРН,
4) постановки на государственный кадастровый учет всех помещений, квартир, машино-мест и мест общего пользования многоквартирного дома одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета такого многоквартирного дома,
5) изменения основных характеристик объекта недвижимости,
6) образования земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ,
7) образования земельного участка на основании решения об изъятии такого земельного участка и/или расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд,
8) образования земельных участков из земель или земельных участков неразграниченной государственной собственности,
9) образования земельного участка или земельных участков путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории,
10) образования части земельного участка государственной или муниципальной собственности для установления сервитута.

Регистрация собственности по новому законодательству от 2017 года стала быстрее. Но помимо сокращения сроков произошли и другие изменения. Какие именно — читайте в статье.

Объединенный реестр. Соотношение 221-ФЗ с изменениями на 2017 год и 218-ФЗ

Главное нововведение — создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в котором содержатся как кадастровые данные на недвижимость, так и сведения о правах, обременениях и запретах. Создан он был путем объединения Госкадастра и Единого реестра прав на недвижимость.

Это означает, что:

1. Теперь можно одновременно поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право на него. Ранее требовалось сначала ставить объект на учет в кадастровой палате и только потом обращаться в регистрационную палату. Для единовременного проведения этих действий достаточно отметить соответствующий пункт в заявлении на регистрацию.
2. При совершении сделок с уже учтенным в кадастре имуществом больше не требуется предоставлять кадастровый паспорт (все кадастровые данные видны регистраторам в ЕГРН).

Ведут ЕГРН исключительно Росреестр и его подразделения. Учет осуществляется в электронном виде (ранее реестр и кадастр велись и на бумаге, которая имела приоритет).

И регистрация, и учет недвижимого имущества теперь регулируются единым законом — 218-ФЗ от 13.07.2015 о регистрации недвижимости. В 221-ФЗ от 24.07.2007 — ФЗ о кадастре недвижимости - 2017 год привнес изменения в виде утраты силы в части ведения кадастрового учета. Но деятельность кадастровых инженеров этот закон по-прежнему регулирует.

Новые виды недвижимости, которые можно учесть в кадастре и зарегистрировать

С введениемнового закона о регистрации недвижимости в 2017 году стала возможна самостоятельная регистрация и учет таких объектов, как:

1. Парковочные места. Ранее учитывалось здание, в котором расположено место, а регистрация сводилась к регистрации доли на это здание. Теперь собственник парковочного места может выделить долю в натуре и обратиться за регистрацией права на это место.
2. Предприятия (имущественные комплексы). Регистрация предприятия возможна после учета и регистрации прав на все входящие в него объекты.
3. Единые недвижимые комплексы (совокупность связанных сооружений/зданий с единым назначением). Ранее их невозможно было учесть в кадастре как самостоятельный объект. В то же время закон требовал зарегистрировать их, что без проведения учета невозможно.

Подача заявления по новому закону о регистрации недвижимости

Еще одно новшество — возможность обратиться за регистрацией и/или учетом в любое территориальное отделение Росреестра (либо в любой МФЦ). Теперь регистрация и учет не привязаны к расположению объекта недвижимости. Место жительства заявителя по-прежнему не имеет значения.

До 2017 года кадастровый учет проводился только в случае обращения в кадастровую палату на территории кадастрового округа, в котором располагалось имущество. Регистрация же осуществлялась исключительно по месту нахождения недвижимости в регистрационном округе.

Не знаете свои права?

Заявление можно подать несколькими способами:

1. Лично (в Росреестр или в МФЦ). Кроме того, есть услуга выездного приема — предоставляется безвозмездно, но только ветеранам и инвалидам ВОВ, а также инвалидам 1 и 2 групп, если такие лица выступают заявителями.
2. Почтовым отправлением (придется, однако, нотариально удостоверить документы).
3. В электронной форме (через сайт Росреестра или Портал госуслуг, при условии наличия у заявителя усиленной квалифицированной электронной подписи).

После введениянового закона о регистрации недвижимости 2017года:

• были отменены требования к юрлицам предоставлять учредительные документы;
• установлен единственный случай отказа в приеме документов — невозможность установить личность заявителя;
• уточнены основания для возврата заявления, например, теперь допустимо уплачивать пошлину не сразу, а в течение 5 дней с поступления документов в Росреестр (ранее неуплаченная пошлина влекла незамедлительный возврат документов).

Новые сроки регистрации прав

Регистрация права собственности на недвижимость с 2017 годастала быстрее, как и кадастровый учет. Установлены следующие сроки (в рабочих днях):

• 7 дней для госрегистрации права;
• 5 дней для учета в кадастре;
• 10 дней для регистрации и учета одновременно.

Есть и сокращенный срок — 3 дня при регистрации права на основании нотариальной сделки или свидетельства о праве на наследство.

Ипотеку жилья по-прежнему регистрируют в 5-дневный срок. Ипотеку на другие объекты недвижимости (землю, здания, сооружения и т. д.) зарегистрируют в течение общего срока в 7 дней.

При подаче документов через МФЦ все сроки удлиняются на 2 дня. Кроме того, в случае выбора МФЦ в качестве места получения документов после регистрации придется также подождать 2 дня.

Максимальные сроки приостановления регистрации, напротив, были увеличены:

• 3 месяца по решению Росреестра (кроме случаев приостановления по основаниям с особым сроком);
• 6 месяцев по инициативе заявителя; заявить о приостановлении можно только 1 раз.

Ранее эти сроки составляли 1 и 3 месяца соответственно. Сроки приостановления учета не изменились и составляют 3 и 6 месяцев.

Как видно, нововведения имеют положительный характер и направлены в том числе на экономию времени и средств заявителей.